MLS.房地产营销方式详解.doc

一、MLS系统的介绍　　1、什么是MLS系统　　MLS系统，(Multiple Listing System),简称MLS，是本世纪二、三十年代生于美国的一种房地产交易方式。它是由许多房地产经纪人联合起来，共同建立信息系统，共享系统的信息资 源，使客户委托的房地产出售、出租业务能在较短的时间内完成。参加系统的每一位成员均采用独家的销售的方式和客户签订委托合同，然后将此信息输入系统，由 参加系统全体成员共同推销，然后按一定的比例分享佣金。这个系统在建立初期是采用了信息汇编形式，定期将这些汇编发给系统成员。到了20世纪八十年代，由 于计算机技术发展，原来印刷的汇编形式就让位于计算机网络，系统成员按规定将自己的独家销售的委托交网络中心输入，所有的成员在家或办公室随时都可查看到 发生在全市乃至全国的房地产交易的委托情况。在美国，几乎90%房地产经纪都参加了MLS系统。到目前为止，已成功地实行了MLS 系统的国家有英国、加拿大、澳大利亚、日本、新西兰、新加坡等。　　2、MLS系统的类型　　MLS 系统有两种类型，各个国家根据自己的不同情况采用不同的系统。一类是强制性系统，它要求参加该系统的成员将自己所获得的独家销售委托在规定的时间内必须输 入网络中心；另一种类型的自愿的，就是系统的成员根据自己的需要决定是否将所获得的独家销售委托输入网络中心。一般来说，多数国家倾向于强制性的系统，因 为这样能满足客户的要求，以尽可能好的价格，尽快地将所委托的房屋出售或出租。　　3、MLS系统程序　　为了使MLS系统有效地运行，各国都制定了相应的MLS系统运行程序。这些程度大致包括了以下一些内容。 (1) 规定该系统性质，是强制系统还是自愿系统。如果是强制系统，则除了业主有特别指示，他的房地产以拍卖或招标形式出售的除外，所有成员获得的委托代理都必须报送MLS系统的中心。 (2) 规定报送的时间和内容。时间一般规定为三个工作日之内，内容为委托合同的复印件及系统统一规定委托项目明细表。(3) 交易完成以后如何做。一般分工种情况，一种是在得到委托的三个工作日之内完成交易意向（如实行选购权或有意向购买信）；另一种是输入MLS 系统以后完成交易意向，都要求立即通知系统。(4) 规定佣金的分配方式和佣金支付时间。分两种情况。一种委托经纪人事先写明；另一种在委托经纪人没有明确规定的情况下，系统认为佣金将在委托经纪人与销售经纪人之间平均分配。(5) 规定委托经纪人必须确保所列入系统的产业便于察看，并要和销售经纪人充分合作。还有其它一些内容，如MLS系统在两个以上的经纪人代理同一产业时，系统以先入为主的原则处理。(6) 规定系统成员间的处事原则，如要求成员不得做出或试图做出破坏或介入其它成员已得到的代理合同或安排。也要求成员不得向公众提供、表达或传播对其它成员的专业服务、行为等的批评和评论。但有权向系统的纪律检查委员会报告其它成员的任何有损专业声誉的行为或疏忽。 (7) 规定系统成员有接受纪律检查委员会调查并积极配合的义务。(8) 规定本系统成员不能直接或间接地以任何方式与非本系统成员共享本系统列入代理项目。 美国MLS的模式是 1．MLS参与主体及权责在MLS模式下，房产中介交易活动一般主要涉及四种行为主体：卖方、买方、委托经纪人(listing broker)及销售经纪人(selling broker或称买方经纪人buyers’broker)。 “委托经纪人”是与卖方签订正式或非正式的“委托协议”，提供相应房源信息发布服务并代表卖方协助完成交易的经纪人。“销售经纪人”是介绍买方、成功匹配 房源与客源、促成房产交易完成的经纪人。当委托经纪人能找到与卖方要求相匹配的买方并促成交易完成时，委托经纪人同时也是销售经纪人，在这种情况下，委托 经纪人将得到卖方支付的全部佣金。相反，如果交易的买方是由另一个经纪人，即销售经纪人介绍的，那么委托经纪人将按事先承诺的佣金分配比例支付一部分佣金 给销售经纪人。 值得注意的是，在MLS系统下，委托经纪人与卖方建立的委托代理关系一般为独家代理关系。卖方赋予特定经纪人在特定时期内(通常为60天或者90天)寻找 买方的专有权。按照MLS系统规定，委托销售代理在签订独家代理的“委托协议”之后的3个工作日以内，应将所有协议内容及交易信息上传到MLS系统，包括 卖方的房产特征、卖方开价、交易状态、有效交易期限、佣金率及佣金分配比例等。在交易完成之后，委托销售代理还应对该交易信息及时修改，将交易状态项由 “待售”或“待租”改为“已售”或“已租”，在系统中如实填写交易的成交价(这是非常重要的一个规定，正因为有这个规定，使得MLS也成了房地产估价师的 应用工具，因为MLS能为估价师提供真实的成交个案信息)。 在部分MLS系统内，系统成员除