花园洋房产品解析_(极品)剖析.ppt

第一个趋势：楼层逐渐降低，外观更像个别墅，空间宽度和层高都有放大的趋势。 * 花园洋房产品解析 洋房特性分析 花园洋房的起源与定义 目前市场上流行的广义花园洋房 情景式花园洋房解析 花园洋房发展趋势 参考案例——逸品香山产品分析 洋房特性分析 花园洋房的起源与定义 源于上海，自１９世纪中期起，为上海、福建和广东一带上流阶层所专属，是西洋文明和生活方式与中国文化交织的产物。从现在房地产定义观点来看，当时的花园洋房相当于目前房地产市场中的独栋别墅。 目前市场上的花园洋房一般有狭义和广义之分。 狭义的花园洋房就是Gardenvilla（花园别墅），也就是通常所说的花园式住宅、西式洋房、小洋楼，带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，强调户户有花园，包括市场中的洋式联排（或双拼）的Townhouse，户型较大，居住舒适程度高。 广义的花园洋房是指6层以下多层板式建筑，以四层为主，外国建筑风格明显，小区容积率一般较低（0.8-1.2）。强调景观均好，绿化率比较高，普遍存在远郊区一带，一般首层赠送花园，顶层赠送露台。 洋房特性分析 目前市场上流行的广义的花园洋房 普通花园洋房 多层住宅（6F)的改良，多数只是开发商的概念美化。首层带有私家花园，顶层复式，送大露台。借助楼宇间一定规模的绿化，实现户型的景观视野。户型面积集中在130㎡左右的三房，多阳台、飘窗、部分引入入户花园或者内庭院的设计，较之普通多层居住舒适度要强，价位有明显的提升。 情景式花园洋房 以退台为主要产品特征，建筑物的向阳面有层层退台的台阶状 结构将住宅单元逐层错位叠加、层层退台 , 使每户都有独用的大面积平台 , 外形形成台阶形或金字塔形。它的特点在于每户都有独用的花园平台 。对居住者来说，是一种心理的缓冲，不会感觉到建筑对人的压抑。 洋房特性分析 情景花园洋房解析 立面解析 洋房特性分析 洋房特性分析 洋房特性分析 平面解析 一层空间：由于排除了从楼梯间进出的方式，直接南面入户，跟公共楼道再没关系了，一层采用台阶——大门——庭院——阳光室——门厅这种方式进门，增加了首层的独立感受，以阳光室作为客厅和庭院的沟通也非常和谐。 一层平面——开间：24米；进深13.4米，160㎡三房 二层空间：情景洋房的二层希望让人感觉到住在一层的感觉，通过两个方向的室外楼梯，上到一层的一个平台，再往上从自家的露台进户。 洋房特性分析 二层平面——开间：24米；进深11.9米，140㎡三房 洋房特性分析 三层从南面楼梯进户，四层从北面楼梯通道进户，通过露台提升居住舒适度。露台没有顶盖区别于阳台更有花园感 , 露台与客厅相连并有较大的进深便于安排活动 。 三层平面——开间：24米；进深11.9米，130㎡三房 洋房特性分析 四楼和五楼有楼盘作成复式，也有全部采用平层的。图示是采用复式房，楼下三房，楼上两房，楼上在南北都有大露台。通透性良好；近些年比较流行作成平层；这样五楼将只有两个房间，却有两个露台，面积一般在100平方米左右，适合年轻人居住。 四、五层平面——开间：24米；进深11.9米、10.21米，170㎡五房 洋房特性分析 平面特性： 大面宽短进深 层层退台，多样入户 立面结构多变，户型多样 层层露台——“有天、有地” 超大宽厅，户型功能齐全； 洋房特性分析 花园洋房发展趋势 重庆金科天湖美镇 容积率1.2 自然山水景观结合内部景观 万科天津水晶城 容积率1.06 对原有文化的改良与美化 第二个趋势：原本“U”字型的五层，变成了一个合院式的。基本的特征还在，但出现了合院式组团。 洋房特性分析 利海·托斯卡纳 第三个趋势：采用特定的建筑风格，比如说西班牙风格或地中海风格，采用质朴的外立面材料，加入很多欧式的建筑符号，增强洋房的感受。 洋房特性分析 深圳万科四季花城 容积率1.45 外立面采用涂料 洋房特性分析 第四个趋势：户型走小，走向大众化，更适合年青的初次置业者； 万科MINI洋房 户型面积从99㎡到66㎡ 情景式花园洋房的特点： 2.产品方面： 容积率较低、层层退台、结构复杂、景观要求高、造价高、户型偏大； 3.目标群体方面： 高端客群、都市白领阶层； 1.属性定位： 介于别墅与普通多层之间的经济性豪宅.中高端产品的代表； 4.均价水平： 要远远高于普通多层售价； 情景式花园洋房存在的问题： 1、间距小——一般间距在20—25米之间；2、排列密集——多采用兵营式布局；3、绿化有限——目前的花园洋房小区基本没有大面积集中绿化，只是在单体 间有少量绿化； 参考案例： 【鑫苑·逸品香山】 位置： 惠济区花园路与英才街交会处西800米 ； 占地规模： 约63亩； 产品形态： 电梯洋房（5F,8F); 总建筑面积： 5