房屋维修管理重点.ppt

（1）房屋完损等级 1）完好房 2）基本完好房 3）一般损坏房 4）严重损坏房 5）危险房 （3）房屋季节性养护的内容 这是指由于季节性气候原因而对房屋进行的预防保养工作。其内容包括防汛、防台风、防冻、防梅雨、防治白蚁（视频）等。 2．房屋维修日常养护的程序 （1）项目收集 日常养护的小修保养项目，主要通过管理人员的走访查房和住户的随时报修两个渠道来收集。 5．房屋维修资料管理 物业管理企业在制定房屋维修计划，确定房屋维修、改建等方案，实施房屋维修工程时，不可缺少的重要依据是房屋建筑的档案资料。因此，为了更好地完成房屋维修任务，加强房屋维修管理，对房屋维修过程中产生的档案资料要做好收集、管理工作。 5．1．2 房屋维修工程分类 根据房屋的完好或损坏程度，房屋维修工程分为小修工程、中修工程、大修工程、翻修工程和综合维修工程。 1．小修工程 小修工程是指为确保房屋正常使用，对房屋使用中的正常的小损小坏进行及时修复，以保持房屋原有完损等级为目的预防性养护工程。小修工程范围主要包括： （1）屋面筑漏（补漏）、修补屋面、屋脊等。 （2）钢、木门窗的整修、拆换五金、配玻璃、换纱窗、油漆等。 （3）修补楼地面面层，抽换个别楞木等。 屋面补漏 （4）修补内外墙、窗台、腰线和抹灰等。 （5）拆砌挖补局部墙体、个别拱圈，拆换个别过梁等。 （6）抽换个别楞条，接换个别木梁、屋架、木柱，修补木楼梯等。 （7）水卫电、暖气等设备的故障排除及零部件的修换等。 （8）下水管道的疏通，修补明沟、散水、落水管等。 （9）房屋检查发现的危险构件的临时加固、维修等。 2．中修工程 中修工程是指房屋少量主体构件已损坏或不符合建筑结构的要求，需要牵动或拆换进行局部维修以保持房屋原来的规模和结构的工程。 中修工程范围主要包括： （1）少量结构构件形成危险点的房屋维修。 （2）一般损坏房屋的维修，如整幢房屋的门窗整修，楼地面、楼梯的维修，抹灰修补，油漆保养，设备管线的维修和零配件的更换等。 （3）整幢房屋的公用生活设备的局部更换、改善或改装、新装工程以及单项目的维修，如下水道重做，整幢房屋门窗的油漆，整幢房屋围墙的拆砌等。 房屋外墙渗水引起涂层起泡 3．大修工程 大修工程是指无倒塌或只有局部倒塌危险的房屋，其主体结构和公用生活设备（包括上、下水通风取暖等）的大部分已严重损坏，虽不需全面拆除但必须对它们进行牵动、拆换、改装、新装，以保证其基本完好或完好的工程。 大修工程范围一般包括： （1）修复严重损坏的房屋主体结构的维修工程。 （2）对整幢房屋的公用生活设备进行管线更换、改善或新装的工程。 （3）对房屋进行局部改建的工程。 （4）对房屋主体结构进行专项抗震加固的工程。 4．翻修工程 翻修工程是指原来的房屋需要全部拆除，另行设计，重新建造或利用少数主体构件在原地或移动后进行更新改造的工程。 翻修工程适用范围主要包括： （1）房屋主体结构全部或大部分损坏，有倒塌危险。 （2）因自然灾害破坏不能再使用的房屋。 （3）地处陡峭易滑坡地区的房屋或地势低洼长期积水无法排出地区的房屋。 （4）主体结构、围护结构简陋无修缮价值的房屋。 （5）国家基本建设规划范围内需要拆迁恢复的房屋。 5．综合维修工程 综合维修工程是指成片多幢或面积较大的单幢楼房，大部分严重损坏而进行有计划的成片维修和为改变成片（幢）房屋面貌而进行的维修工程，也就是大修、中修、小修一次性应修尽（全项目修理）的工程。 住户不配合施工应该怎么办 一居民小区因楼内共用上水管年久锈蚀老化，该小区物业管理部门于2000年着手对所属小区的上水管道进行调换，但由于个别业主不认同，部分楼的换管工程一度搁浅。 物业管理公司为了大多数居民的利益，仍决定在受到阻碍的28号楼进行施工，并派人到持反对意见的陈先生家告知施工日程，但施工那天陈先生夫妇并没有在家等候。对此，物业管理公司不得不绕开陈家对其他住户的上水管进行了调换。为了不影响陈家继续使用旧水管，施工人员遂将该水管从陈先生所住二楼以上予以截断，并封住了端口。 然而，就在对老水管施行“手术”的第二天下午，该老水管发生漏水，陈先生家中水漫金山，家中地板、家具等受损。按陈先生的算法，由于水管漏水，给他家造成的经济损失达3万余元，但和物业管理公司交涉多次，仍未对赔偿事宜达成协议。最终他只得将物业管理公司告上法庭，要求判令物业管理公司对其家中的电器设备进行安全检查和维修，并赔偿因水管漏水造成的装潢、财产损失30527元，以及临时借房过渡费等费用8790元。