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南京鼓楼法院房屋买卖合同纠纷裁判观点集成作者：李本虎律师，中银(南京)律师事务所关键词：南京房产律师房屋买卖合同纠纷本文是作者研究了391个南京市鼓楼区人民法院作出房屋买卖合同纠纷生效判决之后，整理得出，能够代表南京市鼓楼区法院对于房屋买卖合同纠纷中常见争议的裁判观点。第一部分：商品房买卖1、房屋交付后，开发商设置抵押权导致无法过户裁判观点：抵押期间，未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务涤除抵押权的除外。本案中，诉争房屋已抵押给了南京泉峰投资有限公司，目前抵押贷款本息尚未还清，抵押权未解除。被告蟠龙公司应当在消灭抵押权后，再协助原告办理房屋所有权转移登记手续。被告南京蟠龙金陵建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内办理南京市鼓楼区江东北路300号阳光金峰阁401室房屋上的抵押权注销手续，并于抵押权注销后十日内协助原告王红巧将该房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证登记在原告王红巧名下。2、开发商认为迟延交房违约金标准过高，法院予以调整时的参考因素裁判观点：被告玉祥恒公司所称延期交房是由他方原因造成，其无过错的抗辩意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。根据商品房预售合同约定，迟延交付房屋，应按照已收价款的万分之五/天计算，支付迟延期间的违约金。关于被告玉祥恒公司认为约定的迟延交付违约金过高，要求调整的意见，考虑到本案中被告玉祥恒公司迟延交房的主客观原因、原告的实际损失情况、相近地段的租金标准等综合因素，本院将违约金标准调整为按已收价款万分之二/天计算。3、因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人裁判观点：商品房认购书签订后，双方就房屋交付时间无法达成一致意见，导致未能签订商品房预售合同，属于不能归责于双方当事人事由，出卖人应当将定金返还买受人。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。4、挪用资金购买房产构成犯罪的房屋买卖合同无效裁判观点：被告莫迅购买本案涉案房屋的行为系挪用资金犯罪的一部分，被告莫迅与原告签订涉案房屋买卖契约系为实施挪用资金犯罪的犯罪手段，属于违反了法律的强制性规定，应当归于无效。5、以房屋买卖合同形式的以物抵债协议无效裁判观点：原、被告签订的协议实为以物抵债协议，系为被告欠付案外人的25万元债务进行担保，双方就所涉车位亦未办理转移登记手续，故该以物抵债协议应为无效，双方可按原法律关系处理纠纷。原告依据协议约定要求被告协助办理车位过户手续，不符合法律规定，本院不予支持。第二部分：存量房屋(二手房)买卖1、房屋买卖交易中未告知房屋中住户因病去世不构成重大误解，无法撤销合同裁判观点：即使被告的法定代理人许强未明确告知原告其前妻因病去世这一事实，原告作为完全民事行为能力人，在许强代理许某签订房屋买卖合同时，也应主动询问被告许某母亲的情况，而原告在庭审中称并未询问。况且，生老病死乃人生常态，原告与被告签订合同时并未对被告家庭中是否有人死亡作出特别约定，被告并不存在隐瞒相关事实的问题。故原告以重大误解为由要求撤销合同缺乏事实和法律依据，本院不予支持。2、房屋买卖中出让人拒绝迁出户籍裁判观点：关于原告要求两被告及第三人将其户籍迁出涉案房屋的诉讼请求，本院认为，原告与两被告签订的房屋买卖合同中明确约定两被告负有将落户于涉案房屋的户籍关系迁出的义务，两被告未按照合同约定的时间将涉案房屋内的户籍迁出，违反了合同约定，应当承担继续履行等违约责任。故原告该诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。据此，判决被告张从龙、王绍卫以及第三人张鹏于本判决生效之日起十日内将其户籍迁出南京市鼓楼区2103室房屋，并一次性支付原告耿健违约金10000元。3、不履行迁出户口义务的违约金认定裁判观点：双方在合同中对何时迁出户口及逾期迁户口的违约金均有明确约定，而被告至今未将户口迁出，被告应承担逾期迁出户口的违约责任，根据约定每逾期一天，按照总房价万分之五支付原告违约金750元/天，现原告要求被告按照300元/天的标准，支付自2013年2月6日起至2013年10月8日止延期迁出户口的违约金的诉讼请求，本院予以支持。4、违约金不能与中介费、测绘费及贷款费用等损失同时主张裁判观点：关于原告主张的违约金4万元，因双方在合同中明确约定了违约方应支付守约方违约金4万元，故被告作为违约方应向守约方即原告支付违约金4万元。关于原告主张的的中介费33600元、测绘费20元、贷款费用1500元，合计35120元。因本院支持原告