EAA_speech_chi-地产代理监管局演讲证监會作为市场监管.PDFVIP

地產代理監管局演講 “證監會作為市場監管機構的角色” 講者 證券及期貨事務監察委員會主席 方正先生 2007 年 6 月 6 日 廖譚婉瓊副主席、陳佩珊行政總裁、各位會員、早安。 1. 首先，感謝貴局邀請我參與今天的講座。自我上任證監會主席不 久，地產代理監管局行政總裁陳佩珊女士，已經邀請我吃午飯， 我當然很樂意。我與Sandy早在九十年代認識，當時大家一起參 與房委會的工作，我是房委會的委員以及財務小組委員會的主 席，而她是前房屋局的代表。Sandy當日午飯時，邀請我擔任監 管局的“持續專業進修計劃”的主講嘉賓，我義不容辭答應了， 但就再一次證明這個世界是沒有免費午餐的。 2. 今日我的演說題目是《證監會作為巿場監管機構的角色》。雖然 表面看來，證監會與監管局的監管對象及巿場都不同。地產代理 監管局負責監管地產代理，而證監會就是證券及期貨巿場的監管 者。但兩者的監管目標其實有多個共同點，例如維持巿場秩序及 保障投資者或消費者的利益等。而且地產及金融業都是本港重要 的經濟活動。因此我希望今日的講話內容能包括比較兩個監管機 構的共同點。 (I) 地產業的重要性 3. ( 附圖一 ) 這個圖表說明了房地產股及金融類股分佔港股巿值的 百分比。截至三月底，房地產股及金融類股分別佔港股總巿值的 百分之十一及三十六。假如撇除主要業務在內地的公司，這兩類 股分佔港股的比重更大，分別為百分之十九及三十四，加起來的 比重超過半數，可見地產及金融業的重要性。 4. 首先，我們看看地產業在香港經濟的角色。地產業與本港經濟息 息相關，這一點相信你們比我更淸楚。在八十年代初，香港經濟 蓬勃之時，房地產業務更可以說是一枝獨秀。 Page 1 of 10 5. 另一點很有趣的是，每年美國《福布斯》的全球富豪排行榜，香 港榜上有名的絕大多數都是地產富豪。最高峰時期，當然要算九 七回歸前，當年香港人積累財富的方法主要是靠買入第一間樓 房。藉着物業不斷升值 ，作為儲蓄及保值之用。 6. 猶記得當年地產巿道興旺，一手樓的銷售，根本不需要怎樣推 銷，已經吸引到大批買家通宵達旦在售樓處排隊買樓。當時的地 產代理也樂於主攻二手樓買賣，因為二手巿場當時非常蓬勃，單 單處理二手樓成交，也已經忙至不可開交。 7. 經過金融風暴之後，地產巿場轉趨平穩發展，發展商多花功夫於 樓盤的銷售推廣，除了排山倒海的廣告宣傳之外，最直接就是委 託代理促銷新盤。在報章上看到 ，發展商願意以高佣金鼓勵代理 努力推銷，可見發展商相當倚重代理。 8. 亦即是說，代理的角色越來越重要。一、二手買家都需要代理的 穿針引線，揀選合適的樓宇。買賣樓宇的，需要代理；租樓的， 也需要代理。可以説社會各階層或多或少都倚賴代理的協助，上 至豪宅，下至中小型樓宇或居屋 ，甚或是商鋪及寫字樓的買賣。 9. 由於香港人的傳統觀念是希望“有樓揸手”，“死慳死抵”把錢 儲起來，目的就是為了置業，物業往往成為香港人一生之中最大 的投資。根據統計處的資料，截至去年年中，按揭供款的中位數 為 9,500 元，佔香港家庭的每月收入中位數三成，比重一點也不 輕呢。還有，根據一間主要銀行去年對亞洲高收入人士的調查， 有近八成的香港受訪者表示，他 們透過投資物業致富。由此可 見，你們對香港很多家庭以至投資者都有着舉足輕重的角色﹗ 10. 因此，代理的質素良好尤為重要 ，地產代理監管局就肩負起這個 重任，負責監管從事地產代理業務的個人和商號，以確保他們的