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绿城地产“财务激进”案例 一、公司概况 绿城房地产集团有限公司（以下简称“绿城地产”）l995年1月6 日注册成立，是我国知名住宅物业开发企业，专注于开发高品质物业。 2006年7 月13 日，绿城中国控股有限公司（股票代码：3900）在香港上市，绿城地产为其全资子公司。 绿城地产成立16年以来，以中国内地经济发展最发达的省份之一浙江省为主要基地，楼盘遍布浙江省内经济最发达的城市，包括杭州、宁波、温州、台州、绍兴以及省内的全国经济百强县市，业务规模庞大，并拥有很高的知名度。伴随着2000年开始的全国拓展战略，绿城地产已经成功拓展至中国长三角其他重要城市（包括上海、南京、苏州、无锡及南通）、环渤海经济圈重要城市（包括北京、天津、青岛、济南及大连）以及其他省会城市（包括安徽合肥、河南郑州、湖南长沙及新疆乌鲁木齐市等），并取得了持续增长的经营业绩，在各地确立了优秀的品牌形象，位居全国性优秀开发商的前列。绿城地产专注于高品质物业的开发，住宅产品类型不断丰富和完善，已形成别墅、平层官邸、多层公寓、高层公寓、城市综合体、大型社区、商用物业等广为市场接受的高品质产品系列。自2005年起，绿城地产积极参与城中村改造，承建安置房建设，截至2011年8月底，政府代建项目总规模超过700万平方米。截至2011年6月30日，绿城地产在全国拥有超过4 000万平方米总建筑面积的优质土地储备，确保了其未来5—7年的持续稳定发展。 2010年绿城地产实现合同销售额达541亿元，销售收入112亿元，实现利税11亿元，实现利润19亿元。绿城地产以126. 18亿元的品牌价值连续8年名列中国房地产公司品牌价值TOP 10，在2011年中国房地产公司品牌价值TOP 10企业中排名第五，同时还成为2011中国房地产品牌效益创造力典范的唯一获奖企业；连续7年名列中国房地产百强企业综合实力TOP 10。下表列示了绿城地产2003 —2010年的财务业绩。 绿城地产2003—2010年财务业绩 财务维度 财务指标 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 增长 收入增长（%） — 123.71 -7.45 152.47 -10.34 15.62 31.53 27.89 盈利 销售利润率（%） 6.31 16.59 24.56 19.83 16.09 8.14 11.48 13.70 ESP（元） 0.08 0.45 0.62 1.09 0.63 0.35 0.64 0.93 现金流量 净利润现金含量（元） 4.42 1.85 0.01 -1.88 -12.32 -6.66 3.33 -3.54 二、2006—2010年公司资本结构的变化 1．绿城地产资本结构现状 绿城地产自2006年在香港IPO上市之后，只有在2009年6月授予员工认购股权唯一一次股权资本筹资，而不断的债务融资使得其资产负债率一路飙升，2010年年报显示其资产负债率已经高达88. 47%。下表列示了绿城地产2003—2010年的资本结构。 绿城地产2003—2010年的资本结构 财务指标 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 资产负债率 （总负债/总资产） 96% 93% 93% 73% 71% 76% 84% 88% 债务权益比例 （总负债/总权益） 2 564% 1 425% 1 358% 276% 246% 316% 506% 767% 流动负债占负债 81% 86% 79% 58% 60% 70% 75% 79% 流通股占总股本 — — — 100% 100% 100% 100% 100% 绿城地产2006—2010年的债务资本构成 金额：千元 负债项目 2006 2007 2008 2009 2010 银行贷款 3 561 376 6 728 402 9 815 966 21 693 961 30 884 431 信托相关衍生金融工具 — — — 338 080 251 480 可转换债券 392 849 2 069 821 2 163 523 2 188 166 178 110 高收益债券 3 070 822 2 879 761 2 701 186 261 541 253 854 2．债务比例 按照国资委统计的企业绩效评价标准值数据 ，绿城地产的资产负债率在整个房地产行业偏高，处于较低值与较差值水平之间。 绿城地产资本结构调整情况 3．负债结构 2006—2010年，持续的债务融资及信托融资使其资产负债率持续上升，同时流动负债占比持续上升使得其资金周转压力增大。2008年年报显示，绿城地产27亿元的高收益债券将在