2013年大连保税区亮甲店远东家园高尚社区项目产品初步建议_73p_前期策划探索.pptVIP

项目SWOT分析》项目四至及基地现状 项目地东侧邻亮甲店规划2-1号路，南侧邻亮甲店规划25号路，西侧邻亮甲店规划的2号路，北侧邻亮甲店规划23-1号路。 项目地块东南高，西北低，高差达到20米。 项目地北侧青云华庭回迁项目 项目地东南侧高地 优势： 1、开发商的实力优势； 2、本企业自有客户群优势； 3、政府规划利好优势 4、外部交通便利 劣势： 1、项目周边生活配套不健全； 2、项目位置相对较远； 3、项目容积率较大，规划高档楼盘难度较大 4、项目存在高差，规划设计有难度 威胁： 1、区域潜在供应量大，人口量少； 2、面临其他区域项目分流客群。 3、政府政策频繁出台后期市场波动较大 机会： 1、新城崛起，区域面貌升级，教育等配套逐步完善； 2、项目开发存在优惠政策支持。 3、地产市场处于转型阶段，机会较多； 4、政府的完备的规划发展思路带动大批产业工人进驻，形成庞大的潜在购房人群。 项目SWOT分析》项目SWOT分析 项目SWOT分析》项目综合评价 竞争与机会并存 在辽宁5点1线开发及大连西拓北进发展的前提下，在保税区发展转型的关键时期，亮甲店已经开始从原有的传统城镇步入发展到以工业园区为支撑经济的全新发展阶段。亮甲店工业区目前正在加速前进，也决定了未来的亮甲店工业区将是大连保税区很重要的发展点，亮甲店工业区的综合实力会逐年增强。我公司应政府招商，在此设立建厂。公司项目也随之进入亮甲店工业区，能满足园区内部分刚需人群及本企业有需求的职工，以提升亮甲店整体形象定位，我项目的进入，标志着亮甲店工业区升级规划已经进入全面实施阶段，一系列政府规划的出台，必将引起社会各界对本项目的普遍关注，同时更应利用前期阶段对此进行全面宣传推介，有利于项目进入产品期的推广。 从区域内项目购买群体看，住宅部分竞争来自于二十里堡的部分项目（如十三芳里、二十里景致、金城帝景等），此区域处于规划的核心区域，相比升值价值更具潜力，目前推售货量较大，价格达到一定高度，销售率较高；更有与项目处于同一区域的裕景花园项目现房销售，这些项目已在一定程度上分流一部分本项目住宅客户，这势必为本项目对外销售部分产品带来一定压力。 项目SWOT分析》项目物业发展建议 增加部分商业、规划专业卖场，满足项目及周边区域购物需求：（由我部提出项目亮点挖掘，广告公司提供具体方案） 一、本项目周边商业配套不完善，可规划一定体量商业，通过外部招商，引进中小型社区超市，进行资源整合，形成亮甲店工业区内集购物、休闲、餐饮等业态集于一体的优质高尚居住区。力求通过丰富业态及专业化概念，将项目打造成地标性建筑，将项目商业辐射力覆盖亮甲店工业区。 二、借助招商的超市主力店品牌优势，有别于竞争对手的一大特色，也是本项目的一大卖点。住宅和部分公建可充分借助超市主力店品牌的专业化号召力进行项目销售。实现销售出最高的价格。 三、借助亮甲店工业区升级发展的契机，借以说明我项目的城市核心定位思路，加大我项目与城市共升级、共繁荣理念宣传。因此也决定了我项目产品的不可替代性。 四、充分考虑投资类客户及自营类客户的资质，结合客户的比例对商业街部分业态规划进行合理搭配，采取业态错位经营，以休闲、娱乐、餐饮业态为主，极大的增加人流量及停留时间，形成与超市主力店的良性互动。 Part6 项目定位分析 项目定位分析》项目定位思路 园区核心 城市级 地标型 中型 高尚社区 主题定位语——亮甲店工业区优质高尚社区 【园区核心】：占据工业园区居住核心位置，打造新城名片，表征城市风貌； 【城市级】 ：占据新市区要冲，立足城市未来中心，满足城市型消费需求； 【地标型】 ：地块临201国道及保税区高中，昭示性强，具备打造地标型物业的位置条件； 【中端】 ：走高端亮甲店消费力有限，低端不匹配地段价值，故面向中端消费市场； 【高尚社区】 ：为亮甲店提供新型居住、餐饮、休闲、购物于一体的优质高尚生活平台。 项目定位分析》项目产品定位 为产业工人打造的优质高尚居所 保税区亮甲店工业区首席 ? 优质高尚社区 “区域地缘型，高度认可项目区域，追求品质生活，追求优质教育”是我们项目的目标客户。 “生活便捷、简约、舒适的居住生活感受“是我们目标客户需要的产品的档次。 “以居住为目的、同时不忽略投资价值”是我们的产品功能。 【自住需求】（自住所占比例80%左右，投资占比20%左右） 面向全市，自住型客户； 认同新城区发展的客户； 周边区域选择亮甲店工业区升值前景的客户； 刚性需求客户。 选择学区房客户 地缘性客户 【城市上升力量】：具备一定支付能力的城市中低端客户群体。 自住兼投资客群 城市上升力量