土地估价师《土地估价理论方法》考点精编(必考).docVIP

(一)马歇尔的地租理论 阿尔弗雷德·马歇尔(A·Marshall)，是新古典经济学家，剑桥学派的创始人。他的经济学说是适应垄断资产阶级需要而产生的一种经济理论。该理论用折衷主义的手法把供求论、生产费用论、边际效用论、边际生产力论等融合在一起，建立了一个以“均衡价格论”为核心的完整的庸俗经济学体系。 马歇尔认为，土地是一种特定形式的资本。他在《经济学原理》一书中指出：“土地是……大自然为了帮助人类，在陆地、海上、空气、光和热各方面而赠与的物质和力量。”他还分析了土地所具有的各种特性；⑴土地的供给数量与需求程度无关，是不变的；⑵它没有生产费用，也没有能够生产它的供给价格；⑶使用一块土地的权力，就是对一定空间的支配权；⑷土地的位置和形状都是固定的，人类是无法制造的；⑸土地的肥力是自然和人为两个因素决定的。土地一方面通过大自然提供光、热、水、空气等因素来拥有其肥力状况，另外，人类通过耕作、改良等手段，也可以使土地的肥力明显改观。 关于地租，马歇尔认为，地租是由土地的“原始价值”、“私有价值”和“公有价值”三部分组成。所谓的“原始价值”，就是指土地自然肥力带来的价值，它是大自然赋予的收益；所谓的“私有价值”，是指土地所有者个人为改良土地和建设地上建筑物而投入的资本、劳动及带来的收入；所谓的“公有价值”，是指国家为了社会的发展而进行的一般性的改良措施(如修建水库、电站、公路、铁路……)，由此带来的对土地价值的影响。他认为，在三个地租的组成部分中，只有“原始价值”部分才是真正的地租。 马歇尔创造性地提出了“稀有地租”的概念，丰富了现代西方地租理论。马歇尔认为，大自然未给人们以无限制的恩赐，因此，地租的产生是大自然的吝啬。他认为从某种意义上说，所有的地租都是稀缺地租，所有的地租都是级差地租。在他看来，如果不存在稀缺性，任何土地都不会有地租。马歇尔同时指出，土地的稀有性与土地的自然级差和利用方式的不同并不矛盾，正是由于这两个方面才产生了级差地租。马歇尔的理论显然存在两个错误：他只提出了级差地租，而未能考虑绝对地租；他认为土地的稀有性，是带来地租的主要原因，又从土地的边际报酬出发，确认边际土地没有地租，这似乎有些矛盾。因为地球上的土地终究是有限的，人口增长和土地利用范围扩大的趋势，是永不停息的。所以，即使是边际土地，也不能说是十分丰富的。 马歇尔首次论述了城市工商业的土地价值问题，提出了城市地租理论。他把场地之位置利益的货币价值总和，定义为“位置价值”。场地价值，即某场地清除了建筑物之后在自由市场上出售所获得之价值，等于“位置价值”加上农业地租。各类土地通过投标，以争夺最有利可图的场地。马歇尔还考虑了场地之大小与它上面建筑物高度的关系，指出，如果土地是廉价的，那么企业家就会购置很多土地，反之会购置少量土地，而增加建筑物的高度。 （二）克拉克的地租理论 美国哥伦比亚大学的经济学家约翰·克拉克(J·B·clazk)，于1900年左右提出了一个简化的分配理论，即西方经济学中著名的边际生产力分配理论。根据这个理论，土地的租金是由最后一个投入的土地单位的边际产出决定的，在数额上等于边际收益产品[5]。从土地的总供给来看，它是完全缺乏弹性的，为一条极端的垂直线，但对某一行业的土地供给来说，又并非完全缺乏弹性，而是一条上扬的曲线。它与该行业需求曲线的交点，即均衡点，决定了地租的价格。当某一行业因扩大规模需要增加土地时，比如城市工业发展需要增加土地时，会因提高租价而将其它行业的土地(如农业用地)转移到该行业。 克拉克的这一理论还不能简单用来确定城市土地价值。克拉克的目的在于建立一般的分配理论，在他的模式中，每一单位的土地都被看作均质的。城市地租理论旨在论证每一具体土地的价值是如何确定的。每一块土地都有一个不可省缺的重要属性——区位（即地段），不同区位的土地，不应看作是相同的。 克拉克是用生产要素贡献来说明他的地租理论。克拉克认为，任何生产至少需要两种生产要素的相互配合，才能进行生产。当任何两种要素结合而生产出某种产品时，它们都对这种产品及其价值做出了贡献。地租就是土地这个生产要素对产品及其价值所做贡献的报酬。要想确切地得到土地和劳动各应得到多少报酬，就必须精确地计算出参与生产的各要素对产品的生产所做的贡献大小。增加一种要素的投入量后，尽管会增加总产量，但要素的边际产量却是下降的。这是由于“收益递减规律”作用的缘故。正因为如此，克拉克认为可以用要素的边际产量决定要素价格的方法，用来解决两个协作生产要素间的分配。而地租可以在土地这个生产要素的数量不变的情况下，分析劳动力的价格，然后再计算出地租的大小。这就是克拉克地租理论的中心内容，其特点在于：认为地租是土地本来的产品，地租的确定要根据边际生产力原则，按“剩余法”确定。 4、新古典主义地租理论对我国土地经济学理