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抑制房地产泡沫问题 吴伟光 ，王 霞， 李丽 （中国矿业大学，徐州 221008） 摘要：住房是人类的基本需求，在中国经济发展的现阶段，住房问题已成为百姓关注的“头等大事”。如果说，中国现阶段的主要矛盾是落后的社会生产力同人民群众日益增长的物质文化需求之间的矛盾，那么，住房就是这一主要矛盾中的重点。 本文就通过房地产这一问题对城市房价作了深入的分析和科学的探讨。我们对城市房价构建数学模型。首先，在只考虑成本的情况下，得出了地价与房价之间的线性关系；接着，我们借助了“蛛网模型”的思想，在同时考虑成本、市场供求的情况下，建立了需求函数、供应函数、供需平衡方程来分析市场供求对价格的影响，并考虑现实生活中，本周期的供应量与地产商对本期的预测房价有关；最后得出房价的表达式。 通过对城市房价模型的分析和求解，更深入了解了房价的形成因素及复杂的演化机理，从而针对性地提出解决房地产泡沫的有效政策和建议，并对所提政策和建议作出科学的预测和评价，为城市居民的住房问题提供诸多便利。 一 问题的重述 近几年来，我国各大城市的房价出现了普遍持续上涨、高居不下的情况。房价的上涨使生活成本大幅增加，导致许多中低收入人群买房难。因此如何有效地抑制房地产价格上扬，是一个备受关注的社会问题。现在请你就以下几个方面的问题进行讨论： 1．建立一个城市房价的数学模型，通过这个模型对房价的形成、演化机理进行深入细致的分析； 2．通过分析找出影响房价的主要因素； 3．给出抑制房地产价格的政策建议； 4．对你的建议可能产生的效果进行科学预测和评价。 二 问题的分析 住房是居民的基本生活需求。在全面建设小康社会阶段，随着经济社会的发展和人民生活水平的提高，城镇住房的增量需求和改善需求双旺盛，是房地产业持续发展的动力。供不应求是未来几十年中国房地产市场的主导趋势。A、封闭式（需求曲线和供给曲线斜率一样）；B、收敛式（需求曲线比供给曲线斜率大）；C、发散式（需求曲线比供给曲线斜率小）。 房地产产品开发周期长，形成有效供给相对于投资期具有滞后性，当年的房地产业市场是投资与需求矛盾双方以往多年相互作用积累、演变的结果地面地价楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格，所对应的是地面地价。楼面地价＝土地总价÷总建筑面积＝地面地价÷容积率：房价(元/平方米建筑面积) ：理想房价（元/平方米建筑面积） ：第n个周期的房价 ：第n个周期的预测房价 ： 需求曲线和供应曲线的交点处的房价 ： 地价（元/平方米土地面积） ： 建安造价（元/平方米建筑面积） ： 楼面地价（元/平方米建筑面积） ： 税费率（%）（包括管理费、销售费用、利息、税费及合理利润） ： 容积率（%） ： 第n个周期，居民对房子的需求量 ： 第n个周期，地产商的供应量 其中n=1,2,3,…… 五 模型的建立和求解 模型的建立 由上面的假设可以得到一个这样的价格系统。如下图 看图可知，成本决定理想价格；理想价格和房价决定需求量；理想价格和地产商的预测价格决定供应量；需求量和供应量又共同决定房价。 求理想房价 。 首先，将地价A?转化为楼面地价C，其公式为： ① 其次，根据理想房价的求法得出其表达式：? ② 最后，将公式（1）代入公式（2），整理可得：? ③ 令,，和为不为正常数，则可得：? ④ 从公式③和④中，可以看出： 地价与理想房价之间为线性正相关关系； 地价与理想房价之间影响的程度因建安成本、税费率和容积率的不同而不 同； 第三，从某种角度上讲，理想房价就是成本费用的体现；根据假设4中，成本不变，所以理想房价也维持不变。 将理想房价引入供求系统。 需求函数 根据假设6：需求量受到本周期的实际房价和理想房价的影响。实际价格与理想价格的比值越大，需求量越少；反之，实际价格与理想价格的比值越小，需求量越多。 证明假设的合理性： 取极限法，实际价格与理想价格的比值为无穷大，那么实际的价格就是无穷大，就没有人需要，因为都买不起；反之，比值为0，白送的房子你不要吗？需求量自然就大。所以，我们的假设是合理的。 需求方程： 其中和为正常数，为理想价格，需求函数斜率为 。 供应函数 根据假设7：供应量受到地产商预测的本周期的房价和理想房价的影响。预测价格与理想价格的比值越大，供应量越多；反之，预测价格