互聯网对商业地产的影响.doc

互联网对商业地产的影响 瑞峰置业市场研究部整编 2014-2-26 导读：2013年是个很特别的年份。这一年，新技术（互联网、移动互联网、穿戴式设备等）已经不满足于在自己的领域里战斗了，开始大举正面进军传统行业。没感受到的人浑浑噩噩，感受到的人都如临大敌。 在大零售领域，不同品类的电子商务渗透率也各不相同。其中，服装品类里面已有20%的电商渗透率，除却由电子商务触发的新的需求，服装市场正在直面电商的替代竞争。除此之外，箱包、3C家电、图书、化妆品等零售品类为实体店竞争高风险品类，最容易被替代。线上电子商务与线下商业地产的竞争正在这几个细分品类里展开贴身肉搏。 2013年中国的社会零售总额达到24万亿。目前来看，虽然电子商务所占的比例不大，约8%，但按当前增长势头，预计到2020年，也就是7~8年之后，中国的零售总额即将达到50万亿，通过电子商务完成的可能大概能占到36%-40%，也就是20万亿来自电子商务。线上电子商务市场的快速增长，将给国内商业地产市场带来巨大冲击。 一、电子商务的优势和发展模式 1、较之传统商业明显具有的优势 1.1覆盖面广，拥有全球市场 国际互联网已经几乎遍及全球的各个角落。在全世界的190多个国家及地区，经常有上亿用户上网。电子商务就是建造在这样一个巨大的网络平台。使得用户通过电脑和通信线路可以连接到互联网的任一个网站，可同所选择的商家建立必要的联系，进行快速的便利的交易活动；使得一般的商家都能够通过互联网网站，只用相当低的成本，便可把商品和服务推销到全国各地，顺利地开拓了一个全球化的目标市场。 1.2全天时营业，增加商机和方便客户 传统的商业一向摆脱不了营业时间、地区时差以及地域距离的桎梏。而现代商业却特别要求做到每周7天和每天24小时营业，按时交付。这对于球形的地球上的任何一家跨国企业都是起码的要求。过去的企业要靠加班加点、增设分支机构以及增加编制的办法来应对。现在却被电子商务轻易地解决了。电子商务能够正真做到全天时营业，不仅获得了更大的商业机会，而且给更多的客户和商家带来了采购的便利。网上最大的书店——亚马逊网络书店其成功处之一，就是全天24小时运作，平时有30%的订单是在夜间完成的。 1.3减少运营成本，显著减低收费 通过建立网站、使用电子邮件、电子公告牌、网上会议等联络方式，可以大幅度节省通信费用；各环节尽量消除资料的重复录入，优化作业流程，相应减低运营费用；对于数字化产品（如视听商品、计算机软件等）还可直接通过网络传送和下载，减少了运输成本。 1.4功能更齐全，服务更周到 电子商务始终采用各种先进的技术手段，实现不同层次的商务目标，如网上发布商情、在线洽谈，建立虚拟商场等；同上下游的厂商建立供应链管理，提高效率，减少库存；实时完成在线支付；实现文件安全传送；进行身份认证等；更突出的是，可以根据不同客户的个性化需求，提高工有针对性的服务，实现全程营销。 1.5使用更灵活，达成交易更方便 人们只要具备一般的电脑和智能家电及其使用知识，不需要添置其他更多的特殊设备；只要能够登录到互联网，使用Web浏览器访问相应的商务网站，便可查找各地的商品目录，选到所需商品，轻易地完成网上交易。其间系统会自动完成相应的网上银行、认证中心、物流配送中心等机构的电子支付、身份认证和信用考证，以及商品托运等业务。显然这样可以节省大量时间和精力，也避免了不必要的开销和风险。 1.6全面增强企业的竞争力 商场如战场，不论是大型企业，还是中小型企业，不论是在国际市场，还是在国内、本地区内，都将面临着日益激烈的商业竞争。企业经营者要千方百计地设法提高自身企业的核心竞争力。商家都应在捕捉市场商机，减低运营成本和提高效率效益这三面狠下功夫。这在企业的战略上要有正确的决策，在企业的运作上要有科学的模式。正因为这样，电子商务现在越来约为一些行家能人、成功人士和专家学者所重视。 2、市场主流的电商模式 淘宝天猫的平台模式即自身并不参与经营，只做买家与卖家交易的平台。就网络无远弗届的特性看，这种平台模式的电商很难再有第二家。就如腾讯QQ与新浪微博，原创也罢山寨也罢，关键是抢占了互联网时代赢家通吃的先机，淘宝在可以预见的将来，依然独步天下的局面很难改变。不是说不会再有改变，而是已经具备一定公共性质的平台模式，其市场地位极难被撼动。比如，网店征税或许可以改变眼下低价为核心竞争力冲击传统零售商业的势头，但改变不了其市场地位。 京东、苏宁等为代表的经营模式即自身就是卖家，前者直接从网络发力，后者则是依托电器实体店杀入。此外还有一些品类电商，如卖化妆品为主的聚美优品、卖衬衫为主的凡客诚品等。不过，品类电商也有综合化的趋势，比如当当从卖书到包罗万象。至于综合还是细分的竞争力更强，一时还难有结论。 传统商业的电商化除了苏宁大势杀入电商外，很多传统商业都