房地产企业下属物业公司物业管理早期介入.docxVIP

中国矿业大学力学与建筑工程学院《房地产开发与经营管理》课程论文论文题目：房地产企业下属物业公司的物业管理的早期介入姓 名： 李辉 班 级： 工程管理07-2 学 号： 评分标准序号评价内容满分得分1分析问题的透彻性30分2运用所学知识的能力20分3文字表达能力20分4参考文献15分5论文格式15分总 分房地产企业下属物业公司的物业管理的早期介入摘要：现代建筑科技含量高、建设规模大、土建和安装工程工艺复杂，新材料种类增多，为保证物业管理正常使用和功能的充分发挥和提高房地产企业的声誉，需要物业管理企业提前介入，以便提供全过程管理服务。关键字：房地产企业，物业管理公司，物业管理，早期介入Abstract：Modern science and technology content, the construction of large size, installation Civil engineering and complex process, new material types of property management, to ensure normal operation and functions to the full and real estate business reputation, the realty management enterprise early in order to provide the whole process management service.Key words：Real estate property management companies, Enterprises, Property management. Early intervention1 认识物业管理的早期介入对于一项物业来说，存在着开发、经营、管理三个阶段。从表面上看物业管理是对物业的使用管理，因此物业管理只要在物业交付使用时介入即可，并且很多物业管理公司是这么做的。然而，从物业管理的实践来看，并非如此简单。我国的物业管理是从传统的房地产脱胎而出的，体制虽然发生了变化，但管理手段却大多没有更新，物业管理一直滞后于规划设计和施工建设。开发设计师各物业辖区能否形成完整、舒适、便利功能区域的先天制约因素。以往房地产开发商在规划设计中考虑了房屋的配套设施建造时的方便和节约，而没有从管理角度把房屋建成的管理联系起来同意规划，造成建成后物业管理上的矛盾和漏洞。整体布局上的缺陷，既使业主时有抱怨，又使物业管理工作难以完善，并且以后也难以弥补。如果开发商在规划设计阶段选择好的物业管理公司，即利用物业管理公司的丰富经验和专业知识对规划设计提出好的修改意见，又可以使规划设计更加符合使用管理的要求，从而为以后的管理工作打下良好的基础。所谓的早期介入，指的是物业管理公司在接管物业前的各个阶段（项目可行性研究阶段、建筑物规划方案设计阶段、施工阶段）就参与决策，制定出与物业管理方案，并从工程管理和运作的角度为开发商提出从楼宇设计、施工监理、设备选用、功能规划、房屋租赁、工程交接等多方面良好的建设性意见。物业前期管理是一种物业管理公司同房地产开发商共同对物业实施平行或交叉管理的方法。因此，无论是对房地产开发商，还是对物业管理公司都是非常必要的。房地产开发商对物业进行的是硬件建设，物业管理公司对物业进行的是软件管理。前者是形成物业，后者是发挥物业的功能作用，虽然有区别但又相互联系。从某种意义上讲，物业的硬件建设相对较为直观，而软件管理却要长期相伴。随着人们观念的转变，业主既会从使用者的角度，也会从所有人的角度对物业管理进行选择，评价。在物业的开发阶段适时地选择恰当的物业管理公司，在很大程度上避免缺陷和漏洞，使物业的建设更加符合使用和管理你的要求。因此，物业管理的早期介入，是开发商不容忽视的重要环节。2 物业管理早期介入的重要性2.1 完善规划设计，节省投资成本 在房地产项目的前期规划阶段，设计单位更多的会从容积率、日照分析等经济指标和规划条件要求的角度来进行规划，设计，难免会忽略物业日后使用的方便性和管理的需要，从而会对物业以后的使用和管理造成一定影响。同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔，建筑技术的进步和业主需求的不断提高都有可能使设计方案落伍。物业管理企业作为物业的管理经营维护者，可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论，完善设计细节，，提出一些合力的建议，使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因设计的缺陷或不足而给业主使用和物业管理带来的麻烦。在项目施工图设计阶段，物业管理公司还可以就房屋的水、暖、电、燃气管道设备、厨具洁具和门窗的选型选材提供咨询意见，避免使用一些价格昂贵、易锈易损的材