33第六章第四节静态盈利能力指标及其计算(二)(2012版).docVIP

经济评价指标与方法 一、大纲要求 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对房地产投资项目经济效果、各类经济评价指标及其计算方法的了解、熟悉和掌握程度。 考试要求 1．掌握效益和费用识别； 2．掌握投资回收与投资回报； 3．掌握经济评价指标体系； 4．全部投资和资本金评价指标的差异；（增加） 5．了解通货膨胀的影响； 6．掌握动态盈利能力指标及其计算； 7．掌握静态盈利能力指标及其计算； 8．掌握利息、借款偿还期、利息备付率、偿债备付率指标及其计算； 9．熟悉资产负债率、流动比率和建动比率指标及其计算； 10．熟悉方案经济比选的概念及其作用； 11．掌握方案经济比选定量分析方法； 12．掌握方案经济比选方法的选择规则及特殊注意事项 二、内容讲解 第六章　经济评价指标与方法 第四节　静态盈利能力指标及其计算 ［例6－5］和［例6－6］所示的评估过程没有考虑缴纳土地增值税的情况。近年国家强化了土地增值税征管工作，普遍采用了从预售收入或销售收入中预提土地增值税、项目结束时统一清算多退少补的制度，因此对开发利润水平较高的商品房开发项目，土地增值税已经对开发成本利润率或销售利润指标产生了实质的影响。考虑缴纳土地增值税的影响时，计算过程就变得比较复杂了。下面以例子来说明考虑土地增值税后开发利润的变化情况。 ［例6－7］某房地产开发商拟在某特大城市中心区甲级地段建设一集办公、商住、购物、餐饮娱乐等为一体的综合性商业中心。该项目规划建设用地面积为40000㎡，总建筑面积297000㎡，总容积率为7．425，其中地上建筑面积约247000㎡（含写字楼104900㎡，商住楼60100㎡，商场80000㎡000㎡）6．175；地下建筑面积50000㎡（11000㎡25000㎡5000㎡7000㎡2000㎡）000㎡、技术设备用房7000㎡、管理用房2000㎡不出售） 项目开发建设进度安排是：于2002年4月初至6月底购买土地使用权并进行拆迁安置工作，2002年7月初至2003年2月底完成基础工程并开始预售楼面。地上建筑分两期建设，一期工程于2003年3月初开始，建设写字楼主楼A和副楼B，于2003年11月底结构封顶，2004年5月底完成装修工程；第二期建设商住楼C和写字楼副楼D，于2003年12月初开始结构工程，2005年1月底完成装修工程。整个项目将于2005年3月底全部竣工投入使用。 假设土地费用在项目开始的第一年内均匀支付，建造费用（开发成本）和管理费用等在项目建造期内均匀投入。有关项目的土地费用、建造费用、贷款利率和销售价格情况，可参考项目所在地的实际情况。对该项目进行初步财务评价。 ［］ （1） 1）245000㎡11000㎡5000㎡668个停车位。开发商制定的销售计划中，销售面积的具体分配情况如下表所示。 项目出售建筑面积分配表单位：㎡ 销售状况 写字楼主楼A 写字楼副楼B、D 商住楼C 商场 停车库 仓库 其他（地下商场） 合计 一期 出售 60100 22400 40000 12500 2500 137500 其他 5500 5500 二期 出售 22400 60100 40000 12500 2500 137500 其他 5500 5500 总计 60100 44800 60100 80000 25000 5000 11000 286000 2） 单位：万美元 年份 2001 2002 2003 2004 2005 合计 销售收入 0 3014 26642 45280 11130 86066 注：写字楼主楼、副楼、商住楼、商场、地下商场、地下停车库、仓库的售价分别为3000、2800、2800、3850、1000、720和720美元/㎡ （2） 项目开发成本及费用汇总表 序号 项目或费用名称 金额（） 1 14400 1．1 1．2 1．3 1．4 土地出让金 城市建设配套费（史记：大配套费＝城市基础设施建设费） 拆迁安置补偿费 购买土地使用权手续费及税金 5610 2300 6370 120 2 开发成本（史记：理论教材对应的概念是“建设成本”，与“开发成本”有区别，以下不再一一提示，建议大家去看一下理论教材） 2l788 2．1 前期工程费 （1） （2） （3） （4） 1040 650 210 60 120 2．2 建筑安装工程费 （1） （2） （3）16770 5650 5870 5250 2．3 基础设施费 （1）（）（2）（）1130 630 500 2．4 公共配套设施费 （1）1200㎡ （2）800㎡ （3）1590 226 154 l210 续表 序号 项目或费用名称 金额（） 25 行政性收费（） 420 838