文逾期还贷的合同解除.docVIP

买房人逾期还贷，开发商是否有权解除购房合同 　????原告四川某地产公司系开发商，被告系李某（买房人），2006年8月26日原、被告双方签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被告购买原告所有的位于都江堰市青城路某小区房屋一套，每平方米2651.97元，总房款345473元。同时约定被告于买卖合同签订之日向中国银行某分行申请房屋抵押贷款的方式进行支付。买卖合同签订后，被告与中国银行签订《个人房屋贷款合同》，原告作为开发商承担阶段性保证责任。被告却未能按上诉合同规定的时间履行其支付按揭款义务。被告在购买原告的房屋买卖合同签订以后，原告无任何违约情形，而被告存在严重违约，根本没有积极履行其付款义务。原告作为保证人于2010年2月24日代被告向中国银行支付按揭款12935.01元，于2011年6月28日代被告支付按揭款5375.63元。因被告其后连续五期逾期归还贷款，2012年1月5日，中国银行将原被告双方诉至成都市锦江区人民法院，诉请终止《个人房屋贷款合同》，提前收回借款本息并承担实现债权的所有费用，并要求原告承担连续保证责任。锦江区人民法院于2012年3月作出《民事判决书》，判令被告向中国银行支付全部借款本金、利息、罚息、实现债权费用及诉讼费等，原告承担连带保证责任。2012年8月，锦江区人民法院作出某号《执行通知书》并从原告在中国银行的账户中扣划206162.47元。?根据原被告双方《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定及《合同法》的相关规定，原告作为开发商在承担保证责任之后，有权向作为买房人的被告进行追偿，如银行解除与买房人的《个人住房贷款合同》，则开发商有权解除买卖合同及《补充协议》。因此，原告依法诉请法院判决解除原被告双方《商品房买卖合同》及《补充协议》，要求被告向原告返还房屋并承担违约责任，并要求被告向原告支付原告为其垫付的一切款项的资金占用利息及本案诉讼费。???????案件经过及结果?2012年9月原告向都江堰市人民法院提起诉讼。请求法院判决解除原被告双方《商品房买卖合同》及《补充协议》，要求被告向原告返还位于都江堰市青城路的房屋并承担违约金69094.4元，要求被告向原告支付原告为其垫付的按揭款12935.01元、5375.63元、206162.47元的资金占用利息、本案诉讼费及律师费25000元。2012年9月，四川善嘉律师事务所与委托人签订《委托代理协议》，笔者正式接受委托人的委托承办此案。?被告李某经依法传唤拒不到庭参加诉讼，案件经过都江堰市人民法院依法公开开庭审理，并判决如下：1、被告李某向原告支付按揭款12935.01元，从2010年2月24日起至判决生效之日止的资金占用利息（按同期贷款利率计算）；2、被告李某向原告支付按揭款5375.63元，从2011年6月28日起至判决生效之日止的资金占用利息（按同期贷款利率计算）；3、被告李某向原告支付206162.47元，从2012年8月22日起至判决生效之日止的资金占用利息（按同期贷款利率计算）；4、被告李某向原告支付律师费25000元；5、驳回原告其他诉讼请求。6、案件受理费2252元，减半收取1126元，由被告李某承担。????????????主要法律问题分析?本案主要涉及《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于提供按揭贷款的银行与作为阶段保证人的开发商及作为购买人的几方法律关系，买房人逾期及拒不支付按揭款应承担的合同责任的相关规定。????经验和教训?一、本案主要的法律关系?????从现行按揭中的法律关系来看，其所涉各方主体主要包括银行、开发商、购房人（亦即借款申请人）三方。上述主体在从按揭贷款中包括了商品房买卖、借款、抵押、保证等一系列民事法律行为。各方主体之间的法律关系分别为：?1、银行与购房人之间的借贷关系。?购房人在与开发商签订买卖合同后，应按规定提供相应文件资料，向银行申请个人住房（或商业）抵押贷款，银行则根据申请人的身份情况、资信状况确定同意借款的年限及成数，双方同时签署借款合同。因此，购房人与银行之间系借贷关系，银行为出借人，购房人为借款人。?2、购房人与开发商之间的商品房买卖关系。?购房人欲以按揭的形式购买房屋，首先必须与开发商签订商品房买卖合同，约定购买特定的房屋，并在付款方式中约定以银行按揭的方式付款。显然，借款申请人同时也就是购房人，其与开发商之间系房屋买卖关系，开发商为出卖人，购房人系买受人。?3、购房人与银行之间的抵押关系。　??购房人在向银行申请借款的同时，要将所购房屋在取得产权证后抵押给银行，为向银行申请的按揭贷款设立抵押，如购房人在未按借款合同约定偿还银行借款时，银行可以实现抵押权，将购房人抵押之房屋折价、变卖或申请法院拍卖并以所得款