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房地产行业形势分析及信贷政策建议 目 录 一、房地产行业运行情况 1 （一）房地产业短期反弹，但景气程度仍然较低。 1 （二）房地产投资有所增长，增速仍处较低水平。 1 （三）商品房建设面积保持增长，但增速有限。 2 （四）商品房销售出现反弹，刺激政策效果显现。 3 （五）供需结构有所优化，但改善程度有限。 4 （六）房地产市场价格涨势放缓，地域结构分化明显。 4 （七）去库存压力仍然较大，各地市存在显著差异。 5 二、行业政策及动态 7 （一）央行货币政策趋于稳健。 7 （二）多项税收优惠政策出台。 7 （三）去库存政策框架基本成型。 8 （四）央行下调房贷首付比例。 9 （五）我国土地出让收支“双降”。 9 （六）山东发布住建业发展十三五规划。 9 （七）山东出台农民进城购房信贷优惠政策。 10 （八）山东新开工建设保障房近50万套。 10 三、房地产行业风险点分析 10 （一）政策风险。 10 （二）市场风险。 11 （三）财务风险。 11 四、全省农村信用社房地产行业贷款情况 12 （ 13 （ 13 （三）潜在的风险。 13 五、对房地产行业的信贷政策建议 14 （ 14 （二）对辖区内的优质项目，审慎介入。 15 （三）信贷支持的房地产企业应至少满足以下条件 15 （四）切实防范房地产贷款风险。 16 附表：房地产开发企业绩效评价标准值（2016） 18 一、房地产行业运行情况 （一）房地产业短期反弹，但景气程度仍然较低。 进入2016年以来，“国房景气指数”止跌回升，1-5月份分别为93.34、93.67、94.18、94.41、94.48，反映出房地产行业在经历两年疲软后，开始呈现反弹态势。但该指数值相较于100的临界点仍有较大差距，景气程度仍然较低。 数据来源：国家统计局 图1：国房景气指数情况 注：“国房景气指数”是“全国房地产开发业综合景气指数”的简称， 数据来源：国家统计局 图2：山东省房地产开发投资情况 （三）商品房建设面积保持增长，但增速有限。 2016年一季度，山东省商品房累计施工面积4.9亿平方米，同比增长7.50%，增幅比上年同期上升1.00个百分点，但仍比2014年同期低7.5个百分点；商品房累计竣工面积1303.19万平方米，同比增长5.00%，增速比上年同期上升10.60个百分点，但竣工面积仍比2014年同期少11.47万平方米。 表1：山东省商品房建设情况 时间 房屋施工面积(万平方米) 同比增速（%） 房屋竣工面积(万平方米) 同比增速（%） 2014年第一季度 42952.13 15 1314.66 -13 2014年第二季度 47304.78 13.3 2525.97 -1.4 2014年第三季度 50700.29 11.4 3399.39 -9.4 2014年第四季度 54508.45 7.8 7787.31 3.7 2015年第一季度 45739.25 6.5 1240.96 -5.6 2015年第二季度 50437.97 6.6 2882.37 14.1 2015年第三季度 54537.24 7.6 4047.54 19.1 2015年第四季度 57206.44 4.9 8277.76 6.3 2016年第一季度 49166.44 7.5 1303.19 5 数据来源：国家统计局 （四）商品房销售出现反弹，刺激政策效果显现。 受去库存刺激政策影响，2016年一季度山东省商品房销售实现较大幅度增长。一季度，商品房销售面积1489.13万平方米，同比增加23.50%，增幅比上年同期上升37.90个百分点，比2015年1-12月上升17.50个百分点，较2014年同期增加5.6%；商品房累计销售额为835.78亿元，同比增加26.30%，增幅比上年同期上升37.80个百分点，增幅比2015年1-12月提升15.50个百分点，较2014年同期增加11.8%。 数据来源：国家统计局 图3：山东省商品房销售面积及增速情况 数据来源：国家统计局 图4：山东省商品房销售额及增速情况 （五）供需结构有所优化，但改善程度有限。 2016年一季度，山东省商品房销售面积大于竣工面积，但销售面积与竣工面积比率仅为1.14，高于上年同期0.17，主要原因是房屋销售数据回暖，且前期新开工项目持续减少，导致销竣比有所上升，但仍处于较低水平。 数据来源：国家统计局 图5：2014年3月以来山东省商品房销售及竣工面积情况 （六）房地产市场价格涨势放缓，地域结构分化明显。 2016年一季度，山东省商品房平均成交均价为5612.54元/平方米，同比涨幅2.33%。其中，商品住宅与商业营业用房成交均价同比均有所增长。但去年同期以来波动较大，上涨态势未能长期延续。