中心商业可研报告.docVIP

第一章 前言 一、报告编制目的 1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合摩根中心项目地块所处的区位环境，对该项目的可行性与开发经营策略提出专业性的意见和建议。 2、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。 3、对项目进行投资分析和风险分析。 4、对项目决策及其实施的优化提出建议。 二、报告编制依据 1、摩根中心项目已报规确定的扩初方案(中外建设计方案)； 2、国家建设部及武汉市颁布的相关法律与政策； 3、武汉市关于房地产开发经营的相关规定与税费标准； 4、现场勘察和实地调研所得资料。 三、项目背景 1、地块指标： (1) 地块技术指标： 项目占地：8364.96㎡ 总建筑面积：95389.64㎡ 上部建筑面积:79877.84 ㎡ 地下室面积:15511.80 ㎡ 1~4层裙房商网面积:13652.21 ㎡ 住宅面积:24516.75 ㎡ 写字楼面积:41708.88 ㎡ 地块技术指标分析： 较小的地块规模使地上停车位有限，而地下停车相对充足。 超高的容积率限制了建筑形式必定是群楼+多栋点式塔楼的组合方式，而点式高层住宅由于无法保证居住品质，正面临被市场淘汰的境况。 (2) 地块形状 地块形状描述： 项目地块表面平整，无其他相关建筑物。 呈西大东小的梯形结构，临街面较长而纵深相对不足。 一面临城市主干道，另外三面直接与其它地块接壤 地块形状分析： 较长的临街面为商业带来理想的展示空间，也有利于建筑形象的展示； 一面临城市主干道，在带来较高商业价值的同时，也面临较大的噪音干扰； 三面直接与其它地块接壤，使得地块没有车辆出入的天然缓冲区； 地块纵深不足，无法同时满足大进深要求的建筑和大进深广场的需要； (3) 地块经济指标 地块经济指标描述： 此地块为商业二级，居住一级，市场价值折算到楼面地价住宅约2300，商业3000 地块经济指标分析： 较高的土地价值决定了区域物业的档次在中高档 2、消费特征： (1) 人口特征： 人口特征描述： 狭义区域内流动人口大于居住人口。 流动人口中主要以区域内企业衍生出商务人士占主导 区域内流动人口中以高知年轻人群占主导。 人口特征分析： 区域内大量的高质素商务人群，如何服务于这类特殊人群，满足他们的需求，将是决定项目是否能够获得更大利润空间的关键因素。 (2) 消费特征： 消费特征描述： 区域内消费群较为成熟，购买力强，且理性。 区域内消费地点较为集中，且有明显时间段。 区域内多为商务相关消费。 消费特征分析： 区域内消费能力强、明显的消费习惯，且理性，区域内商业必须更具差异化，人性化，也才更具备竞争力和吸引力，从而获得更高的获利空间。 3、环境氛围： (1) 周边环境： 周边环境描述： 作为政府重点规划，经营8年之久的金融一条街，市容整洁干净，规划有序。 地块附近没有可带来较高附加值的自然景观资源。 项目纵深方向环境比较杂乱，人流也比较混杂。 项目位于武汉人行和中信银行矗立地块两侧，对地块形成挤压之势。 周边环境分析： 整洁的周边环境为中高端物业提供良好的基础，但自然景观资源的匮乏又使得顶级物业面临先天条件上的缺陷； 两侧高层建筑挤压，要求项目建筑外观上有一定突破，方能脱颖而出。 较小的建筑间距，对私密性产生一定影响，同时设计时在视觉通道应有所考虑。 (2) 商业氛围： 商业氛围描述： 项目立地所在金融一条街基本为商业真空带。 商业氛围分析： 由于历史原因造成目前的商业真空，对商业运作要求有较长的市场培育期，规模和产品的针对性将是缩短市场培育时间的有效手段。 (3) 周边规划： 周边规划描述： 市政府对建设大道规划为金融一条街。 江汉区对区域的规划为商务区。 港澳台路段的政府规划为港澳台特色风情街。 项目立地周边拟建20万㎡的商业综合体－中华城项目。 周边规划分析： 商务与商服将是政府大力支持的物业发展方向，与之相匹配的住宅与商业也会拥有一定机会，但很难于近期实现。 4、路网交通： 公共交通描述： 区域路网分布和公交系统都比较发达，可顺利到达武汉各个城区。 地块周边没有人流据点，且车流速度较快。 公共交通分析： 发达的公共交通网络有利于各种物业的发展。 人流据点的缺乏则会对滞留性人群要求较高的商业种类产生较大影响。车流速度较快也不利于聚集人气。 5、市政： 水、电、气、电视、通讯、宽带等基础设施完备。 分析：完备的市政配套对各类物业均是有利支持 6、配套： 区域典型的商务属性使得满足商务功能的金融业和餐娱等配套十分充足，且品种齐全。而作为城市核心地段，生活配套也比较齐全，相比只是范围要稍大一点。 分析：比较而言，地块周边满足生活便利性的商业较少。 7、消费特征：