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浅谈土地市场的资源配置 吴江市土地学会诸镇康 关键词： 土地市场 新时期党中央提出可持续发展战略，强调科学的发展观，在国土资源管理上强调要按 市场规律培育土地要素市场，不仅经营性用地采取招标、拍卖、挂牌方式供地，而且对工业 用地等也要采取市场化方式运作，这对于国土资源管理来说是一大变革，如何按市场规律 培育土地要素市场成为当前改革的热点。 土地要素市场是社会主义市场体系的重要组成部分，充分发挥市场机制在土地资源 配置中的基础作用，遵循市场规律配置土地资源，是市场经济发展的必然选择。 1、市场是土地资源配置的最基本手段 市场运作配置土地资源，需要三个必要条件。一是政府对市场的调控机制，包括政府 对土地用途管制，土地供应的计划，土地建设规划以及人文环境的界定等诸方面，把握供 求关系的平衡，以确保土地资源可持续利用和最佳利用。二是市场竞争机制，包括公开配 置信息，公平竞争，公正的运作，按市场价值规律使土地资源得到最佳的配置，通过土地招 标、拍卖、挂牌的方式供地已被社会认可和肯定。三是公共选择机制，社会团体企事业单 位公众参与，通过自愿组织，反映民众呼声，体现社会需求与选择，最终通过阳光操作，实 现公共选择下的土地资源配置。因此，当前我们应当努力构建由政府、市场、公共选择三 种机制共同作用的土地资源配置系统，形成“三足鼎立、三手联袂”之势，三种机制相互作 用，构成统一完整的土地资源配置调控系统，以实行土地资源利用的综合效益最大化。 市场对土地资源的配置作用表现在四方面：(1)通过市场竞争，使土地资源投放到能 带来最大利润的生产实践中去，从而使土地资产实现价值最大化；(2)通过市场配置，在利 益机制的驱动下，使土地资源得到最大利用，土地利用的强度、密度与综合度得到最优的 开发；(3)在土地开发利用建设的基础上，建设者面临日益增长的物质文化需求，促使考虑 土地资源配置的环境生态效应，人文效益，从而达到经济、社会、生态综合效益的最佳状 态；(4)市场要求的波动引导市场供应的时机和数量，土地地价成为调节市场供求均衡的 晴雨表。 ·-——292．-·-— 第二部分资源篇 浅谈土地市场的资源配置 如何制定土地市场配置的效率?至少有三个基本标准：第一，土地是否被配置到利润 最大化的使用上，以城市建设为例，商业应集中于地价高的区域，工业应从城市闹市区搬 迁，从而使黄金地段体现价值所在，这作为政府规划和供地时必须考虑的问题；第二，土地 是否被配置到人类对环境日益增长的需求上，是否实现了人文环境的最优化。人类对土 地需求来自对土地的依赖和环境宜人的要求，包括安全、水质量、居住密度、绿化占有率、 治安状况、社会结构等要求、违避危险、拥挤和污染等问题，这些问题成为人类生活的市场 选择；第三，土地是否被配置到持续利用上。土地持续利用，可持续发展，必须确保土地健 康不退化，耕地数量质量保持平衡，土地得到改良提高，满足需求，在生态、社会、经济、技 术等广泛领域实现人地共荣。 2、当前土地资源配置的现状和问题 1990年土地有偿使用制度改革后，我国土地作为资产的价值日益显现，自2002年起， 全国经营性用地都纳入市场化运作，市场在配置土地资源中的基础性作用日益显现，各级 政府通过一级土地市场获取土地收入，为缓解建设资金压力，改善基础设施投资环境，推 进城镇化建设发挥了重要作用，土地资源市场配置已日益为各级政府和投资者所认识，成 为国土资源部门供地方式的根本性交革，大势所趋，随着市场经济的发展完善，土地资源 市场配置的作用越来越大。 在计划经济向市场经济的变革中，国土资源由原来行政审批向市场配置变革，会出现 新情况新问题，当前主要问题是土地资源配置缺乏战略的安排，从全国来看，一是开发区 过多过滥，且占地面积大，据不完全统计，全国各类开发区规划面积达3．65万平方公里， 超过现有全国城镇建设用地总量，2004年全国清理核减4813个各类开发区；二是盲目乱 造高尔夫球场，据统计，全国正建成200个高尔夫球场，总占地33万亩，拟建的有70多个， 计划占地15万余亩；三是有的地方圈占土地，乱占耕地，盲目投资，低水平重复建设，造成 土地资源浪费闲置，有的地方追求政绩，追求土地收益，忽视宏观调控作用，有的地方又囤 积居奇，造成土地供给不足，地价涨幅过大，