海福巷地块收购可研报告.doc

海福巷地块收购 项目背景 报告编制目的 在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。 对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见。 结合市场的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。 对项目进行投资分析和风险分析。 对项目决策及其实施的优化提出建议。 项目概况 地块基本条件 基地位于南京城东板块白下区，位于光华路以北、友谊河以西、解放军理工大学以东。地块目前为南京总参干休所小区用地，因此较为平整。 地块编号： 项目四至：光华路以北、友谊河以西、解放军理工大学以东； 用地面积：50亩； 实际出让面积：33350平方米； 规划用地性质：住宅 建筑容积率：≤1.7； 建筑面积：56695平方米； 土地交付条件及土地使用权出让年限 土地交付条件:?拆成自然平整；外部条件（道路、水、电、??气等）均以现状为准； 土地使用权出让年限：70年； 项目资源分析 方向 资 源 照 片 东 东面为友谊河，河边坡岸、景观已做好，水体水质较好，但缺少特色和维护 南 南面是光华路，光华路南侧是四方新村，光华路北侧为三层涮羊肉馆、总参南京干休所接待处（正在经营中） 西 西面南端现有一加气站和加油站，主要和解放军理工大学紧临 北 地块北面现为南京总参干休所小区 基地资源评估表 权比细目 优 良 中等 一般 较差 土地级别 ★ 自然景观 ★ 环境污染 ★ 交通情况 ★ 生活配套 ★ 学区情况 ★ 社会治安 ★ 社会人文 ★ 区位形象 ★ 人工开发 ★ 结论： 地块属城东板块，虽可见到紫金山，但周边距绕城公路、宁芜铁路都很近，区位形象很受影响。 地块所属位置属城郊结合部，本案南面直对城东最大的拆迁安置小区之一——四方新村，人员复杂、外来人口众多，是拆迁户及外地来宁务工人员居住地，社会治安、环境一般。 外部市政配套较齐全，但商业配套较分散，教育资源档次不高，内部资源缺乏； 地块位于城东板块，虽随着城市的不断发展目前也属主城区，但本案目前周边现状多为外地来宁的打工着居住，且实际离新街口主城区也较远，无法与月牙湖及紫金山半快相提并论，是属于城东半快中相对比较差的位置。 地块南侧的商业如羊肉馆等经营虽好，但档次不高，对项目建成后的出街形象造成一定影响。 根据基地分项评估，综合评估基地级别为中等。本案位于城郊结合部，各项开发条件一般，项目价值有待进一步挖掘。  项目开发经营环境分析 2008年全国房地产市场回顾 2008年房地产市场全年维持衰退态势。此轮房地产市场调整始于2007年第4季度，由珠三角区域逐步向全国范围蔓延，是各种调控政策作用、经济周期性下行、房地产市场自身调整和世界金融危机影响的结果。经过1年的调整期，当前房地产市场已经出现供大于求的状况，70大中城市房价自8月份开始出现环比下跌，其中超过一半的城市房价出现下降。2008年房地产市场运行状况呈现以下六个特征： 房屋交易量持续下降，空置面积较快增加。 2008年1-11月，商品房销售面积49148.38万平方米，同比减少18.3%，增幅减少48.8个百分点。四十个重点城市中，有四分之一的城市商品房销售面积同比下降40%以上。同时，商品房空置面积结束自2007年下半年以来的负增长，截止11月底，商品房空置面积为13599.93万平方米，同比增加15.3%。 房地产开发投资意愿下降。 受需求市场低迷的影响，08年 4月份起商品房屋新开工面积和土地购置面积增幅均为同比负增长。2008年1-10月房地产开发企业购置土地面积为29596.42万平方米，同比减少5.6%，增幅比去年同期减少22.5个百分点； 房价出现近10年来首次下降。 08年8月份70大中城市房价出现近10年来首次下跌，跌幅逐月加大，房价下降城市的数量逐步增多。从环比看，2008年70大中城市房屋销售价格下降0.3%。 加大住房保障建设。 2008年，加快保障性住房建设，成为国务院确定的扩大内需、促进经济平稳较快增长的重要措施之一，经济适用房投资增加和廉租房建设的加快，对商品房市场存在一定的冲击。 2009年国内房地产市场趋势预测 商品房屋空置面积会有较大幅度增加。 房地产开发投资增幅会有较大幅度下降甚至可能出现负增长。 房地产开发企业并购重组将会增加。 2009年年底房价将止跌企稳。 虽然国际大环境和国内小环境的经济发展不容乐观，但中国“保增长”的4万亿资金投入、08年底各项推动房地产产业发展的利好信息的推行，房地产刚性需求以及大量民间资本等，都对09年房价的稳定起到积极作用。预计随着2009年第3季度宏观经济的回暖，房地产市场将有可能在09年底真正止跌