第8章资产评估的市场途径讲义.pptVIP

* * * * * * * * * (1)估价对象概况。待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形。 (2)评估要求。评估该地块2014年10月3日的公平市场交易价格。 (3)评估过程。 ①选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法时行评估。 ②搜集有关的评估资料。 A.搜集待估土地资料。 B.搜集交易实例资料。选择4个交易实例作为参照物，具体情况见表8-1。 例：评估属于住宅区的一块600平方米的空地 表8-1 交易情况修正：A、D正常买卖，B偏低2%，C偏低3% 交易日期修正：每月上涨1% 所以A为6%，B为7%，C为12%，D为10% 区域因素修正：表8-2，A100，B88，C108，D100 充分利用修正：评估地块大，有利使用，ABCD高2% 使用年限修正：折现率8% 计算参照物修正后的单价，取其平均值作为评估单价，再按面积计算总价。 ③进行交易情况修正。经分析交易实例A、D为正常买卖，无需进行交易情况修正;交易实例B较正常买卖价格偏低2%;交易实例C较正常买卖价格偏低3%。 则各交易实例的交易情况修正率为： 交易实例A：0%;交易实例B：2%;交易实例C：3%;交易实例D：0%。 ④进行交易日期修正。根据调查，2004年10月4日以来土地价格平均每月上涨1%，则各参照物交易实例的交易日期修正率为： 交易实例A：6%;交易实例B：7%;交易实例C：12%;交易实例D：10%。 评估价值=交易实例的价值×(1+间隔月份数×1%) ⑤进行区域因素修正　　交易实例A与待估土地处于同一地区，无需作区域因素修正。　　交易实例B、C、D的区域因素修正情况可参照表2-2判断。　　本次评估设定待估地块的区域因素值为100，则根据表2-2各种区域因素的对比分析，经综合判定打分，交易实例B所属地区为88，交易实例C所属地区为108，交易实例D所属地区为100。 ⑥进行个别因素修正。　　A.经比较分析，待估土地的面积较大，有利于充分利用，另外环境条件也比较好，故判定比各交易实例土地价格高2%。　　B.土地使用年限因素的修正。交易实例B、D与待估土地的剩余使用年限相同无需修正。交易实例A、C均需作使用年限因素的调整，其调整系数测算如下（假定折现率为8%）：　　=（1-0.0994）÷（1-0.0676）=0.9006÷0.9324=0.9659 计算式： ⑦计算待估土地的初步价格参照价×交易系数×日期系数×区域系数×面积系数×年限系数 ⑧采用简单算术平均法求取评估结果土地评估单价为：（909+1 038+901+942）÷4=948（元/m2）土地评估总价为：600×948=568 800（元）　　 1）评估对象基本情况 2）二手设备市场调研 3）确定调整因素，进行差异调整 （1）制造厂家调整：B厂高出11% （2）出厂年限调整：相同不需调整 （3）实体状态调整：表8-5 （4）计算评估值 先计算参照物调整后的价格，取平均作为评估值。 8.4.2 市场途径在机器设备评估中的应用 2014年2月 2014年2月 2)二手设备市场调研 对二手设备市场进行调研，确定市场参照物。 3）确定调整因素，进行差异调整。 （1）制造厂家调整 新设备的价格差异率=（4.44-4）/4*100%=11% B厂家生产的该产品市场价格比A厂家高11% 以此作为评估旧设备的调整比率。 （2）出厂年限调整 参照物A,B,C的出厂年限均为1年，故不需做调整。 （3）实体状态调整 表8-4  计算过程 表8-5 （4）计算评估值 表8-6 24601 0.89 26447 24601 25219（元） 8.4.3 市场途径的评价 从操作层面看市场途径的明显优势： 第一，市场途径利用了市场，特别是公开市场的信息，使得市场途径评估结果有了较为可靠和客观的基础，也使得评估结论的可信度大大提高，评估风险大大降低。 第二，得到公开市场的信息数据的前提下，市场途径具有高效、快捷、低成本和低风险的特点。 但要注意：如果某些领域中的资产没有活跃的市场，市场途径的运用就会受到抑制，甚至无法使用。 作 业: 解释：资产评估市场途径 参照物 价值比率 市盈率 简答 （1）（2）（3） 选择 （1）（2）（3）（4） 判断 （1）（2）（3） 简答参考答案 （1）市场途径及其方法形成的理论基础是什么？ 答：替代原理。 （2）运用市场途径需要具备什么条件？ 答：活跃的市场和众多可比的参照物。 （3）如何理解市场途径中多种具体技术方法存在的必要性？ 答：评估对象的多样性，评估条件的多样性要求