拉萨市康桑宾馆项目可行性分析报告.docVIP

拉萨市康桑宾馆 第一部分 项目总论 拉萨市“康桑宾馆”是西藏天海旅游有限责任公司投资运营的豪华商务旅游酒店项目，主要功能为高级商务旅游酒店和高级娱乐休闲服务中心。康桑宾馆严格按照国际星级酒店标准运作管理，酒店在传统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。 1.1项目背景 西藏天海旅游有限责任公司为适应时代发展的要求，实现企业经营模式持续、稳健发展的目标，在拉萨市夺底北路修建高级商务旅游酒店。 西藏天海旅游有限责任公司是由西藏天海集团有限责任公司重组原有四家交通企业宾馆住宿、餐饮、旅行社及旅游运输等旅游业务，出资280万元，于2010年3月注册设立的全资子公司。 2009年，为加快国有企业的改革，推动国有老企业的整体更好、更快、更大的发展，经自治区政府批准，由交通运输厅监管并履历50余年曲折、奋争与辉煌发展和变革历程的原西藏拉萨汽车运输总公司、西藏交通工业总公司、西藏交通客运总公司、西藏天域交通宾馆4家老交通国有企业进行联合重组，并改制成立西藏天海集团有限责任公司。 随着中央第五次西藏工作座谈会的召开，公司迎来了新的发展契机。在新的历史时期，西藏天海旅游有限责任公司将继承老企业的优良传统，以科学发展观统领公司改革发展全局，按照自治区“一产上水平、二产抓生点、三产大发展”的经济发展战略，结合中央第五此西藏工作座谈会提出将西藏打造成为世界旅游目的地的总体发展思路，依托西藏天海集团有限责任公司打造“西藏天海”品牌的优势和企业现有资源，积极开展多项旅游服务项目经营，并努力向各地区延伸。 1.1.1项目名称 拉萨市康桑宾馆 1.1.2开发公司 西藏天海旅游有限责任公司 1.1.3 研究工作依据 《房地产开发项目经济评价方法》《建设项目经济评价方法与参考数》 《国家计委\建设部关于房地产中介服务收费标准》 以及其它国家、自治区、市级法规、规范、文件、通知等。 1.1.5项目的建筑规模和内容 拉萨市康桑宾馆，属于高级商务旅游酒店，单体12层，总建筑面积：4200㎡（不包括地下车库），配套面积： 1741.76㎡，客房面积：2590.56㎡，主体占地面积300平方米。1.2可行性研究结论 经过对全国和拉萨经济状况的研究分析，以及对2009-2010年产业导向的理解，我司经过详细的市场调研后认为： ■ 项目的兴建是必要的、可行的、合理的； ■ 在目前各种利好因素的作用下，近几年内拉萨市高档酒店市场是乐观的； ■ 高档酒店更适合项目的整体发展与规划； ■ 在2009-2010年将该项目投放市场的时机是可行的； ■ 目前我司的房地产开发经验、实力以及资金储备、企业发展需求等因素，项目的正式运营条件十分成熟； 第二部分 市场分析 2.1项目投资环境和市场研究 2.1.1项目投资环境分析 拉萨市地处喜马拉雅山脉北侧，受下沉气流的影响，全年多晴朗天气，降雨稀少，冬无严寒，夏无酷暑，属高原季风半干旱气候。历史最高气温29.6摄氏度，最低气温零下16.5摄氏度，年平均气温7.4摄氏度。降雨量集中在6、7、8、9月份，年降雨量500毫米左右。全年日照时间3000小时以上，素有“日光城”的美誉。统筹“六城同创”工作，国际旅游城市建设迈出新步伐。坚持以“六城同创”为抓手，全力推进城市规划、建设与管理，大力改善城市环境，努力向建设具有高原和民族特色的国际旅游城市迈进。 充分发挥江苏省的援藏优势，充分调动各方面的积极性，主动加强与国家建设部等部委的汇报沟通，通过艰苦努力、细致工作，《拉萨市城市总体规划（2009-2020）》获得国务院批复。出台了组织实施好拉萨市城市总体规划的意见，明确了城市规划建设的基本原则、工作任务、具体措施和保障机制。积极推进市政基础设施建设，江苏路等7条市政道路街景改造、北京中路维修改造工程全面完工，西二路北段和鲁堆林卡路延长段市政工程、德吉南路和林廓东路改造工程、东西大门和太阳岛综合整治工程进展顺利。加快三个新区开发建设，政府东迁工程、柳梧大厦、海亮新城、联通公司业务楼、藏药研发中心等工程建设稳步推进，东城区土地征收储备工作进展顺利。加强市政设施维护，实现了常管常新常用。有序推进拉鲁等5个小区改造，城中村改造步伐明显加快。中干渠拉鲁湿地段景观绿化工程顺利完成，城市供排水管网改扩建工程全面开工，城市污水处理厂项目开始招投标，纳金大桥开工奠基，东嘎水厂完成初步设计。第一次全国污染源普查基本完成，重点区域环境综合整治取得明显成效。探索城市绿化管护新机制，完善城市管理、监督、考核运行机制，城市管理水平进一步提高。大力发展城市公交事业，城市公交营运能力得到增强，市民出行条件得到改善。推进出租车行业改革和中巴车改革转型，出租车、城市公交行业运行质量和服务水平明显改善大力改进旅游环境。强化旅游宣传促销,努