康体养生园区可行性分析报告.docVIP

第一章 总 论 1.1项目名称 康体养生园区 1.2项目建设单位 项目承办单位：XXXXXX综合开发总公司 1.3项目建设单位概况 XXXXXX位于全国路网中心，为特大型国有企业，现有职工20万人，离退休职工及家属近60万人，线路营业里程2838公里，共管辖单位71个，其中运营单位35个，非运营单位36个。近年来XXXXXX先后荣获全国“五一”劳动奖状、中国500强企业、河南省改革开放30年功勋企业等称号。XXXXXX横跨河南、山西、山东三省，京广、京九、焦柳线纵贯南北，陇海、侯月、新荷、宁西线横穿东西，是立足中原、服务四方的交通大命脉，是承东启西，连接南北的经济大走廊，有“全国铁路心脏”之称。 XXXXXX综合开发总公司属于XXXXXX下属公司，全权承担本项目的开发建设。XXXXXX依法已在海南定安县注册了海南分公司，自觉执行当地政府的方针、政策、遵守法律、法规，接受相关部门领导的监督和管理，并严格按照市场规则规范公司行为。 1.4项目建设地点 海南省定安县XXXXXX水库旁 1.5项目建设年限与进度安排 项目建设年限3年，具体建设日期为2012年11月至2014年12月。 项目建设分两期进行，一期工程为酒店公寓区建设，建筑面积60000平方米；二期工程建设为养生疗养区酒店主楼、别墅群及园林绿化工程建设，建筑面积为20000平方米。 1.6项目建设内容及规模 本项目占地面积51840㎡（约77.76亩），总计建筑面积共80000㎡，绿地率大于40%，建筑密度为25%，平均容积率为1.8左右。本项目以多功能康体养生园区为主题进行建设，具体功能版块划分为“五区一园”：酒店公寓区、候鸟式度假疗养区、老年大学区、高级会所养生区、太极健身活动区以及书画家创作园。其中包括酒店主楼1栋六层，建筑面积16000㎡；酒店公寓5栋12层，建筑面积60000㎡；高级会所1栋3层，建筑面积1000 ㎡；老年大学1栋3层，建筑面积1000㎡；综合疗养、保健大楼1栋3层，建筑面积为1000㎡；太极健身活动区建筑面积为1000㎡。 1.7 项目投资估算及资金筹措 本项目建设总投资47032.32万元，固定资产投资39084.03万元，其中包括土地购置及整理费用2604.5万元，建筑安装工程费用28385.68万元，设备及工具购置费用4830万元，工程建设其他费用2295万元，预备费968.85万元；项目前期运营铺底流动资金为7948.29万元。 本项目投资的47032.32万元资金全部由XXXXXX自行筹措。 1.8 财务评价结论 在项目初步设定的经营方案和经营规模下，康体养生园区正常年收入为5247.01万元，净利润为2188.51万元；税后财务内部收益率为9.70%，财务净现值为3600.17万元；项目投资利润率为17.33%，利税率为18.69%；项目所得税后动态投资回收期为11.16年（含建设期2年），企业盈亏平衡点为33.79%。经营财务分析结果表明项目具有较好抗风险能力和盈利能力，是可行的。 1.9可研报告编制依据 《投资项目可行性研究报告编制指南》； 《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）； 《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划》； 《国务院关于加快发展养生产业的若干意见》； 《国务院办公厅关于加快发展养生旅游产业若干政策措施的实施意见》； 《国务院关于进一步支持养生旅游事业发展若干经济政策》； 《国务院关于进一步加快旅游业发展的通知》； 《国际、行业及地方的有关法律、法规和规程、规范》； 《海口市人民政府加快发展旅游产业实施意见》； 建设单位提供的其他资料。 1.10 项目主要技术经济指标表 主要经济指标 1 项目总投资 万元 47032.32 2 其中 固定资产投资 万元 39084.03 建设期利息 万元 0.00 铺底流动资金 万元 7948.29 3 资金筹措 万元 47032.32 4 其中 申请银行贷款 万元 0.00 建设单位自筹 万元 47032.32 5 经营收入 万元 5247.01 正常年 6 销售税金及附加 万元 295.07 正常年 7 总成本费用 万元 2033.92 8 净利润 万元 2188.51 9 所得税 万元 729.50 10 利润总额 万元 2918.02 11 投资利润率 % 17.33 12 投资利税率率 % 18.69 13 投资财务内部收益率（所得税前） % 11.15 14 投资财务内部收益率（所得税后） % 9.70 15 投资回收期（所得税前） 年 7.73 含2年建设期 16 投资回收期（所得税后） 年 11.16 含2年建设期 17 投资财务净现值（所得税前） 万元 63