武汉市武昌区 PARTY 项 目可行性分析报告.docVIP

武汉市武昌区 PARTY 项 目 第一章、结论与建议 1、主要结论 1.1、武汉市武昌小户型住房存在市场商机。 1.1.1、需求群体支持深厚。 截至2002年底武昌常住人口2036084中22—40岁691873人。其中主要目标区域洪山区该年龄段人口比率为37％（总人口676451，22—40岁250422），远高于武昌区的34％（总人口909319，22—40岁309342）和青山区的29.3％（总人口450314，22—40岁132109），且其良好成长性更将随着武汉市政府在光谷5年增加10万青年技术人才的规划而得以大幅提高。 1.1.2、需求趋势有力向好。 市调表格显示，武昌22—40岁群体中1—3年内有明确购房计划的21.6％。但同时明确表示不会购买的仅占6.4％，不确定的8.8％，仍需考虑的高达40.4％，综合对应后充分显现出巨大的现实市场能量。 1.1.3、产品具备市场优势 据对武昌现有小户型楼盘的调查显示，一室一厅类住房无论是在市场一类需求（本次市调自住需要占70％）中还是投资需求（武昌唯一纯小户型楼盘投资类占60％）中，均表现活跃，广为看好，表明该产品具备良好的细分市场优势，且正处发展阶段，消化释放刚刚启动，潜在能量深厚。 1.2、排除南湖片区作为投放PARTY产品的重点区域的设想。 1.2.1、南湖片区适宜建设中高档住宅 南湖片区水光山色，环境优美，适宜居住。丘陵地貌与广阔湖面辉映，使得住宅环境的均好性得到了充分的满足。四周高校环绕，营造了该区域的人文环境。而其便利性较差的交通、生活、娱乐等基础配套，对事业成功者和有稳定高收入者选购住宅的影响有限，对经济基础相对薄弱的年青白领则产生了较大的影响。 1.2.2、小户客户的厚度有限 本次市调的分析结果显示，武昌市民愿意在南湖片区购房者占7.6％，其中％的目标客户选择了㎡以上的住宅。 这个片区小户型住宅的主要使用者是高校学生，这会引来投资者的进入，这是社会游资，在6000亩南湖周边的广阔区域内，以他们为主要目标客户，其风险是可想而知的。 2、建议 2.1、由于土地成本的显著分界，由于当地多层、小高层建安成本的差价在1500元/㎡左右，考虑小高层的市民接受度为34.6％（多层的接受度为49.4％，两者所占份额为80％），为综合提高产品竞争力，建议本次投放产品的建筑形式为：多层和小高层并举。 2.2、为尽量消除“河南”在武汉人意识中的不利影响，适应商品房销售趋势要求，树立良好形象，以利销售，以及尽量消除市场同类产品迅速跟进对项目后续投放的影响，建议首次产品投放以现房或准现房形式推出。 2.3、根据武昌住房市场特性趋向，结合深圳、上海、北京小户型产品发展趋势，建议本项目的PARTY产品进行一次升级进化，可尝试“错层”的概念，“错”出别样风采，“错”出市场冲击力。 2.4、本次调查中，愿在水果湖一带购房的意愿度最高，占16％，其中有23.75％的被访者愿意购买小户型住宅，虽然地价高，但3000元/㎡以上的均价是市民认可的。因此，建议把水果湖一带作为一个重点整合土地资源的区域。 第二章、项目概况 1、可行性研究的依据 1.1、公司的经营战略目标和领导的工作指令 1.2、研究室年度工作计划和批准的《武昌市调策划》 1.3、武昌房地产市场的调查数据和统计分析结果 1.4、《武汉市统计年鉴》 1.5、《武汉市房地产年鉴》 1.6、媒体公布的数据信息 2、可行性研究的目的 通过对武昌房地产市场的调研，分析、判断在武昌投放PARTY产品的可行性。进一步明确目标客户的需求、厚度和收入状况，判断项目投放区位、规模，为联盟决策提供支持。 3、拟建项目区域概况 据统计，2002年武汉市新开盘项目84个，新开项目销售率 55%。其中武昌区新开盘项目18个，平均销售率54％，洪山区新开盘项目16个，平均销售率48％。 2002年7月10日以后，武汉市正式实施土地储备制度，使得城市用地更加稀缺，迫使开发商向天空要地。可以看出，2002年武汉市房地产市场小高层数量明显增多，截止10月份，小高层占到总供应量的43%。同时小高层固有的优势如楼盘带电梯，高层房屋的采光、通风、视野均比多层住宅好等，普遍得到市场的认可。武昌区有小高层楼盘48个，占同期市场总量的49％，洪山区有小高层楼盘21个，占同期市场总量的35％。 从2002年热点版块的分布来看，除了传统的热点地区以外，涌现出一批新的热点，如：中北路、东湖、汤逊湖、杨叉湖等。我们综合比较这些新的热点区域可以看出，这些区域实际上是传统热点区域的延伸。一是徐东路向中北路和东湖两个方向延伸；二是光谷版块则向珞狮南路、汤逊湖、关