房地产规划设计方案阶段设计评审的探析.doc

房地产项目方案设计 项目规划设计是以项目的市场定位为基础，以满足目标市场的需求为出发点，对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格和色彩计划，紧紧围绕目标客户选定主力户型，引导室内装修风格。 一、拓展规划方案 -----目的：确定概念规划、概念方案，以及产品定位指标。 评审内容 文件要求或备注 宗地分析 区域分析 新华道南侧，友谊路东侧；距离市中心繁华地段，交通便利，出行方便 现状分析 周边拥有十所高校、项目交通便利，以项目为中心为业主提供一个7分钟生活圈，无论去百货大楼，三利，火车站，南湖公园，凤凰新城，驱车只需要7分钟，20分钟可到达三女河机场项目周边的配套设施齐全，包括医疗（路南妇幼保健医院，唐山口腔医院，唐山协和医院，唐山五官医院，煤医路南分院社区门诊，唐山工人医院）、休闲、购物（渤海新世界商场、爱购、新街、尚座、唐人街、新华贸）、生活、娱乐、餐饮（新华道餐饮娱乐一条街） 二、总体规划方案评审 1、城市的道路走向 （一）道路系统应结合空间发展时序和各项交通设施布局进行调整，道路交通组织应强化区域交通整体性。 （二）对交通结构、出行特征、机动车保有量等的现状资料调查及其预测分析。 （三）方案中，四纵四横布局应延续通达，要保证学校旁的出行安全 （四）应进一步细化慢行交通系统，实现“绿道网”体系，重点在人行道路节点如何跨越主、次、支路问题。 2、确定规划方案及规划指标。 评审内容 文件要求或备注 宗地分析 宗地区域分析 新华道南侧，友谊路东侧；距离市中心繁华地段，交通便利，出行方便 宗地现状分析 周边拥有十所高校、无论去百货大楼，三利，火车站，南湖公园，凤凰新城，驱车只需要7分钟，周边的配套设施齐全，包括医疗（、休闲、购物、生活、娱乐、餐饮、不利点商业如果过度密集则无法给居住人建立一个相对安静舒适的住宅 土地价值分析 1. 项目区域位置处于城市中轴线 2. 项目区位内中高档物业目前销售状况很好 3. 根据上文中对唐山发展水平和人均收入的调查 产品定位 （产策、营销提供） 客户描述 1）26岁以下阶段。这一阶段的居民可以说几乎没有住宅购买力； 2）26到35岁年龄段的居民。在经济能力上处于初步发展地位，且消费者的需求特别强烈，占住房消费市场的25%-33%；但大多是在父母的赞助下买房 3）36到55岁阶段，他们拥有强大的购买力度，他们在整个住房市场上所占的比重也最大； 4）56岁以上的年龄层。对房屋的需求大减。 产品描述 建立成一个像万达一样中心，多元一体化 前面规划设计过程回顾 对过程中阶段方案进行简单总结 最终方案设计是根据土地自身的优势设定的 本次规划方案内容 规划设计所依据的材料介绍 惠达装修，家居一体化 规划总平面 住宅建筑物层数18层、竖向高度100米以下 住宅区主要出入口一个楼梯、两个电梯，由电梯上顶楼，然后登楼顶需要走一层楼梯 日照、消防等要求，要保证消防安全，房间日照要充足 地下室一楼消防、防安全要到位 对有日照要求的地方，需要求设计院进行简单日照分析，避免日后由于日照不能满足要求而调整规划形式 总平面规划中地下室范围为住宅地下一楼，商业区地下一楼为停车场，住宅自然采光通风良好。 道路交通分析及停车分析 1）主次入口位置正东面和正北面为主入口，还有地下停车场入口，次入口应有多个 2)整体规划道路结构；各级道路及流线 3）主要停车方式地下，地面停车应在商场前面八米处 景观分析 绿化建设 土方平衡测算 ‘土方平衡图’计算出场内高处需要挖出的土方量和低处需要填进的土方量，就知道计划外运进、出的土方量。 市政管线设计 给水地下水管通道、排水地下水处理设施和地下水处理通道；项目场地高度是否影响管道:部分影响 项目总体的供电方案在土地的正中心地下，还要设立应急发电设备 发电机房的位置在地下一楼，土地正中心、面积500平方米，剩下四面八方分别修四个200平方米发电站 项目总体的电气消防住宅楼每层楼一个，商场是每500平方米一个消防处，及每层楼楼梯处均有消防用品 项目综合技术经济指标表 总用地面积56352平方米、净用地36352平方米、容积率或大于1并且小于或等于6.1、建筑面积343745平方米、建筑密度小于或等于40%、绿地率大于或等于40%、车位配比1：1、≤90㎡套型建筑面积户型比例50% “可售比”80% 建筑风格 风格类型为中欧一体化、整体色调调性外部为棕色、内部主要以白色调 主要公建配套 1）位置、层数18、面积各种不等 2）商业日后的业态（大的主力店、小型单元式店铺共存；一层层高还是4.5-6米假复式层高 物业管理模式 物管方案：四级管理/