房地产公司理财与报表分析(清华大学房地产总裁班)讲解.ppt

小 结 企之管，重中重，门类多，各不同。 管理者，务谨慎，莫照搬，重实用。 千里行，始足下，楼万丈，起平地。 企之管，同此理，先基础，后深层。 多方法，少教条，学原则，练内功。 企兴衰，事非轻，大与小，皆巨轮。 船航海，靠舵手，齐努力，破浪行！ 为管者，责任重，不学习，咋成功？ ?企战略，重经营，对市场，要适应； 析环境，要客观，集信息，刨深层； 对机会，要把握，把握住，方成功。 “管理是一种实践,其本质不在于’知’而在于’行’;其验证不在于逻辑,而在于成果;其唯一权威就是成就.” --------彼 得 · 德 鲁 克 财务管理 1、财务管理是一种价值管理 和其他管理相比，财务管理侧重于资金管理—资金筹集、资金使用、收益的管理，讲究的是“聚财、用财、生财”之道。 2、财务管理是一种综合管理 和其他部门管理相比，财务管理是一种综合管理。在管理上体现在人、财、物的每一方面，在经营上体现在进、销、存的每一环节。 房地产行业的财务管理特点 投资项目规模大，开发建设周期长，投资回收期长 资金运用集中，对金融依赖性强，占用施工企业资金严重 牵涉部门面广，项目涉及地域较大，开发运作程序复杂 主营范围单一，经营销售方式简单，付款结算方式固定 交纳费用项目繁多，成本利润率较高，对销售价格影响较大 房地产企业财务管理机构的设置原则 垂直领导 统一管理 ? 逐级监控 独立核算 现金流量与利润相互不能替代的原因 企业必须盈利； 企业必须有净现金流量; 现金流量衡量利润的质量； 能够带来持续、稳定现金流量的收益才是高质量的收益。 资金集中管理模式 资金集中控制—我们的策略 统一筹资，增强整体信用度； 统一投资，防止财务风险； 统一账户，监控资金，防止违规； 统一调剂，保障重点项目资金； 统一内部结算，减少资金体外循环； 统一对外结算，掌握资金流量、流向； 核算资金占有成本，提高资金使用效率。 (1）开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。 成本项目一般包括下列六项： 1.土地征用及拆迁补偿费 2.前期工程费 3.基础设施费 4.建筑安装工程费 5.配套设施费 6.开发间接费 （2）各成本项目的开支范围 ①土地征用及拆迁补偿费 指为取得土地开发使用权而发生的各项费用主要包括以下内容： Ⅰ　土地征用费 支付的土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地开发费，交纳的契税、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。 Ⅱ拆迁补偿费 有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等；拆迁旧建筑物回收的残值应估价入帐，分别冲减有关成本。 Ⅲ市政配套费 指向政府部门交纳的大市政配套费，征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费、管线铺设费等。 Ⅳ其他 如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等。 ②前期工程费 指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、 “三通一平”等前期费用。主要包括以下内容： Ⅰ项目整体性批报建费 项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。 如：人防工程建设费、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。 Ⅱ 规划设计费 项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改 造设计费、可行性研究费(含支付社会中介服务机构的市场调研费)，制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费。 Ⅲ勘测丈量费 水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。 Ⅳ“三通一平”费 接通红线外施工用临时给排水(含地下排水管、沟开挖铺设费用)、供电、道路(含按规定应交的占道费、道路挖掘费)等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用(包括开工前垃圾清运费)等。 Ⅴ 临时设施费 工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。临时设施内的资产，如空调、电视机，家具等不属于临时设施费。 Ⅵ 预算编、审费 支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算而发生的费用。 Ⅶ 其他 包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等。 ③基础设施费 指项目开发过程中发生的小区内