大型商业零批市场项目建设投资可行性研究报告.doc

第一章 项目概况 1.1 项目基本情况 项目名称： xx县xx城市综合体（暂定名）项目 建设地点：xx县新工业园区 策划单位：xx县xx镇人民政府 策划单位负责人：饶辉 策划单位联系人：池雄文 手机主办单位：xx县xx镇人民政府 建设性质：新建 建设规模和内容： 建设占地面积约285亩190000平方米的大型城市综合体，建筑总面积达122244平方米，其中商业店铺达十万余平方米，以花园式的城市综合体为设计蓝图。项目建设地址拟于xx县新工业区，毗邻稀土工业园。大型的商业零批市场及城市综合体配套设施，能为稀土工业园带来良好的辅助效应，能更好的服务新工业区所有企业的员工及居民。 研究依据： 福建省及龙岩市关于贯彻落实《国务院关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见》的实施意见 《建设项目经济评价方法与参数》 （国家计委、建设部：计投资[1993]530号） 《关于印发经济评估方法的通知》及附件 （中国国际工程咨询公司：咨经[1998]11号） 《建设工程价格信息》 xx县“十二五”发展计划纲要 1.2 项目SWOT分析 1.2.1优势——Strength S1：本项目毗邻稀土工业园，在新工业区的较中心位置，距高速路口近，能最大化的服务稀土工业园及新工业区的其他企业； S2：项目近20万平方米的超大规模和地处城市中心的优越区位使其成为同类项目的佼佼者； S3：项目区位较好，片区规划前景好，特别是项目建设完成后，区域的美誉度和知名度将得到较大提升； S4：地块周边商业、医疗、教育等城市功能配套齐全，减少了项目配套建设的压力； S5：地块所在片区的交通状况无论是从近景还是未来规划，都非常便捷； S6：本案在产品规划上显示出较强的差异性，有利于实行差异化营销战略； S7: 商业、景观、交通便利，并与本项目保持良好的适宜关系，使得本案成为片区最宜居的商业广场开发项目； 1.2.2劣势——Weakness W1：本案规模较大，工程量巨大，需大量资金及人工。同时在周边区域的整体的商业环境较差，业态档次偏低，亟待改善； W2：据调查，xx县城区已经供应不少的商业经营场所，本项目标志着xx县商业经营环境的提升和换代，因此面向的客户群有可能涉及到外地客户，这对日后的营销策略考验较大； 1.2.3机会——Opportunity O1：长汀近些年经济社会的高速发展强烈需要城市综合体的出现； O2：本案在产品上定位为xx县城市综合体，规模巨大，可建设成为片区标志性高尚社区，奠定片区主导地位； O3：xx县内其它商业小区开发多为多层建筑，市场上高层、小高层供应较少，主打小高层建筑的本案刚好可以弥补xx县的不足，市场潜力巨大； O4：本案为城市综合体，价值潜力大，景观丰富，绿化率极高，相对于xx县目前其它商业小区景观单一、布局古板、配套不足来说，是一个最佳的商业投资场所，对于未来市场将产生极大冲击力并最终赢得市场和人们的认可和接受； 1.2.4威胁——Threat T1：xx县商业经营市场目前已经处于高价位内运转，升值前景不是很乐观； T2：本项目商业广场体量较大，对于项目的营销压力较大； T3：宏观调控的影响不容忽视。 第二章 宏观经济分析及项目定位与规划 2.1 xx县城市发展概况 2.1.1 xx县区位概况 长汀地处福建西部，武夷山南麓，南与广东近邻，西与江西接壤，是闽、粤、赣三省的边陲要冲，海峡西岸经济区的重要组成部分。全县设18个乡（镇），总人口50万人。土地面积3099平方公里，为全省第5大县。长汀山清水秀，与湖南凤凰一起被国际友人路易·艾黎誉为“中国最美丽的山城之一”，融人文景观与自然景观于一体。长汀是国家历史文化名城，拥有悠久的历史文化、源远的客家文化、丰富的革命文化等“三位一体”的文化特色。 长汀是福建新石器文化发祥地之一，全县有200多处新石器遗址。汉代置县，唐开元二十四年（公元736年）建xx，成为福建五大州之一。自盛唐到清末，长汀均为州、郡、路、府的治所。明清两代xx府管辖长汀、宁化、清流、归化、连城、上杭、武平、永定八个县。 长汀是客家首府，绕城而过的汀江被喻为客家人的母亲河。 长汀为全国著名的革命老区，是红军故乡、红色土地、红旗不倒的地方。长汀具有光荣的革命传统。第二次国内革命战争时期，长汀是中央苏区的重要组成部分，是中央苏区的经济文化中心，被誉为“红色小上海”。毛泽东、周恩来、朱德、刘少奇等老一辈革命家在长汀从事过伟大的革命实践。党的早期领导人瞿秋白、何叔衡在长汀就义。第二次国内革命战争时期，长汀2万多名优秀儿女参加了红军，涌现出了老将军13名，是红军长征出发地之一。1932年，第一个福建省苏维埃政府、中共福建省委、福建军区等机构在长汀成立，长汀成为福建革命运动的政治、军事中心。全