深圳市龙岗区xx村旧改项目建设投资可行性研究报告.docVIP

项目可行性研究报告 评估报告名称： 深圳市龙岗区XX街道办XX村旧改项目可行性研究报告 评估报告编号： 评估机构： 深圳市XX土地房地产评估有限公司 评估日期： 2007年3月31日至2007年4月5日  目 录 一 项目总论 1 1 项目背景 1 2 可行性研究结论 3 二 项目概况 6 1 项目位置 6 2 宗地现状 7 3 XX村旧改历史回顾 9 4 项目初步补偿方案 9 三 项目投资环境和市场研究 10 1 深圳宏观经济形势综述 10 2 房地产宏观市场分析 10 3 深圳市住房建设规划（2006-2010） 18 4 宏观市场总结 22 5 龙岗区基本状况分析 23 6 XX房地产市场研究 25 四 项目定位分析 34 1 项目SWOT分析 34 2 产品定位 35 3 客户定位 35 4 价格定位 35 五 项目开发建设进度安排 36 1 有关工程计划说明 36 六 投资估算与资金筹措 37 1 项目总投资估算 37 2 资金筹措 39 3 投资使用计划 40 七 销售及经营收入测定 41 1 物业销售收入估算 41 2 项目销售回款计划 41 3 资金来源与运用分析 41 4 销售利润 41 八 财务与敏感性分析 43 1 赢利能力分析 43 2 项目不确定性分析 43 九 社会效益和影响分析 45 十 可行性研究结论与建议 46 1 拟建方案的结论性意见 46 2 项目主要问题的解决办法和建议 47 3 项目风险及防范建议 48 十一 附表 50 附表1：项目工程计划横道图 附表2：项目开发成本估算表 附表3：项目投资计划估算表 附表4：项目销售收入与经营税金及附加估算表 附表5：资金来源与运用表 附表6：损益及利润分配表 附表7：现金流量表（全部投资） 附表8：敏感性分析表 项目总论 项目背景 项目名称 深圳市龙岗区XX街道办XX村旧城改造项目 开发公司 根据委托方提供的相关资料，深圳市XX房地产开发建设有限公司初步确定参与龙岗区XX街道办XX村旧城改造项目。 表1-1：开发公司情况简介表 企业名称 住 所 法定代表人 注册资本 企业类型 经营范围 注册号 营业期限 成立日期 注：资料来源于深圳市工商行政管理局《企业法人营业执照》。 承担可行性研究工作的单位 受托单位：深圳市XX土地房地产评估有限公司 单位地址： 资质证书： 资质等级： 法人代表： 联系电话： 研究工作依据 《关于规范深圳市房地产项目计划立项可行性研究报告编制的通知》（深圳市发展计划局：深计[2003]590号） 《房地产开发项目经济评价方法》（建设部：建标[2000]205号） 《建设项目经济评价方法与参数》（发改投资[2006]325号） 《关于印发经济评估方法的通知》及附件（中国国际工程咨询公司：咨经[1998]11号） 《深圳建设工程价格信息》 《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》（深圳市人民政府令 第161号） 《深圳市人民政府关于推进宝安龙岗两区城中村（旧村）改造工作的若干意见》深府〔2006〕257号 《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》 企业提供的相关资料 项目初步建设规模和内容 根据委托方深圳市XX房地产开发建设有限公司提供的《XX街道办XX村旧改预案公示》等其它资料，本项目初步规划设计指标为： 名 称 规划指标 1、总用地面积（m2） 24,525.3 2、总建筑面积（m2） 131,080 3、计容积率面积（m2） 98,101.2 商业（m2） 8,000 住宅（m2） 90,101.2 其中：返迁房（m2） 22,525.30 4、容积率 4.0 5、地下建筑面积（m2） 30,000 6、停车位（个） 640（其中584个为地下车位） 7、总户数（户） 900 可行性研究结论 市场预测 XX由于地处关外，交通不便，因此房地市场发展缓慢。2006年有翠峰丽景、九号院馆一期以及威凤山庄3个项目入市销售，2005、2004连续两年没有新项目，2004年之前的项目数量亦非常少，1993-2003年XX仅有8个项目面市，大部分项目规模较小，缺乏园林规划，户型简单无特色创新，物业管理专业性弱； 长期以来XX房地产市场XX房地产市场多年以来一直处于自给自足状态，高品质的大型楼盘较少，匮乏有创新的户型，急需出现一些在规模、环境、物业管理等各方面表现不错的高素质楼盘，以满足当地居民需求； 近年来随着工业、物流业及相关产业的发展，物流园日益增强的聚集效应使园区生意人及管理人员数量持续增加，经济水平不断提高大大增强了当地人