天津拿地方案新开路项目建设投资可行性研究报告.doc

天津拿地方案 新开路项目 可 行 性 研 究 报 告 2007年3月3日  第一部分 报告摘要 4 一、前言 4 二、项目概况 4 1、项目简介 4 2、项目区域在城市规划中的定位 5 3、宗地现状 5 4、项目规控的要点 5 5、 项目SWOT分析 6 三、产品（商业）定位建议 7 第二部分 新开路可研报告 8 一、基本概况 8 1．天津市总体概况 8 1．1地理位置 8 1．2人口统计 8 1．3行政区域 9 1．4经济 9 2．河东区总体概况 11 2．1地理位置 11 2．2人口 11 2．3自然条件 11 2．4文化产业 11 2．5河东规划 11 二、天津房地产市场分析 12 1．天津历年市区土地出让面积（实际成交） 单位：公顷 12 2．2003年-2006年中旬开工及竣工面积走势图 13 3．2005年-2006年中旬开工（复工）面积量和投资额度 13 4．价格走势 15 5．商品房成交情况（2005年7月—2006年6月） 15 6．天津房地产近期市场特点 16 7． 天津房地产发展趋势 16 三、河东区土地交易情况 17 1、天津市区2006年土地供应情况 17 2 河东区部分土地交易情况汇总表 18 四、项目概况 21 1、宗地位置 21 2、项目区域在城市规划中的定位 22 3、宗地现状 22 4、项目周边情况 23 4.1交通状况 23 4.2项目周边配套环境 26 5、大市政配套 27 6、项目规控的要点 27 五、市场分析预测及项目定位研究 27 1、市场供给与可比项目 27 1.1 市场供给分析 27 1.2 周边项目分析 30 1.3 本案（普通住宅）与周边项目价格比较 38 1.4 商业部分的研究 40 1.5 项目SWOT分析 49 2、市场需求与目标客户 51 2.1市场需求 51 2.2目标客户群 52 3．住宅部分客户群深化分析 55 3、住宅部分产品定位与建议 59 3.1可比项目户型配比分析 59 3.2产品配比建议 62 3.3建筑形式建议 62 3.4房型平面设计建议 62 3.5产品优化建议 63 3.6铁路对本项目的影响： 63 3.7“70％90平米”政策对本项目的影响 64 3.8销售策略建议 64 4、公寓部分产品定位与建议 65 4.1周边公寓户型比例 65 4.2公寓户型配比建议 66 4.3建筑立面建议 67 4.4部分配套建议 67 4.5产品优化建议 67 5、商业部分建议 69 5.1商业规划设想 69 5.2商业平面形式和业态布置 70 5.3产品优化建议 70 第一部分 报告摘要 一、前言 天津房产市场在二十世纪九十年代起步后，发展至今已成为中国房产市场的一块新热点，市场开发力度不断加大，未来的开发将向规模化、集团化发展。 天津市场价格由1999年到2001年温和发展后到目前来看，房产市场价格开始呈现大幅上升态势，天津南部及中心区域，市场最高价格已达到8000—10000万元/M2的高点，同时天津整体价格从04年的3350元/平米至06年10月份一路上升到4933元/平米。上扬势头强劲。由此可见，天津房产市场目前已进入了高速发展时期。 天津房产价格突飞猛进，市场产品总价一再提高，同时，总体消化状况却保持了旺盛态势，这进一步证实了天津市场强盛的需求市场。天津目前客源倾向明显，南部和东南部区域包括滨海区域已成为关注焦点，不过在天津中心城区，随着规划与建设的不断进行，却呈现出了遍地开花的共同发展局面。同时河东区目前随着交通与环境的提升，加之该区域的土地供应非常有限，房产市场一直较为火热，未来市场属于“寸土寸金”之地，发展潜力巨大。 天津未来发展是跟随上海及北京这类国际大都市的整体发展，建设一个有特色的现代化城市，使天津经济社会各项事业实现跨越式发展，体现中国直辖市的经济实力和水平，体现北部代表性城市的功能地位，房产市场作为国民经济发展的重要组成部分，也将跟上天津的整体发展脚步，体现出支柱产业的号召力。 二、项目概况 1、项目简介 本项目所在区域隶属于河东区。项目西至新开路、南至华龙道、北面和东面为规划路。如图所示： 位置详图 2、项目区域在城市规划中的定位 该地块已拆迁完毕，并完成三通一平。河东区政府预规划该地区为住宅用地38237平米，商业用地12702平米。 3、宗地现状 地块西至新开路、南至华龙道、北面和东面为规划路。 商业和居住地块被铁路单身五十五宿舍所间隔开来。 项目西面距天津站1.3公里，赤峰桥0.5里，东面距外环线津汉桥8.7公里，距天津滨海国际机场不足10公里。 拆迁