西安房地产项目建设可行性研究报告.doc

目 录 第一章 总 论 1 1.1 项目提出的背景 1 1.2 项目概况 2 1.3 项目可行性研究的依据 4 1.4 项目开发建设的必要性 4 1.5 项目开发建设条件 6 1.6 项目进度安排 6 1.7 主要技术经济指标 6 1.8 结论及建议 7 第二章 市场分析 11 2.1 全国房地产环境分析 11 2.2 西安市房地产市场分析 15 2.3 城南房地产市场分析 21 2.4 项目的SWOT分析 23 2.5 项目初步定位 26 第三章 项目的建设条件 29 3.1 项目建设自然条件 29 3.2 项目建设用地条件 30 3.3 项目市政配套条件 31 第四章 项目的规划设计方案 32 4.1 规划设计方案的指导思想 32 4.2 总体设计思路 33 4.3 小区技术指标 38 第五章 项目的实施进度安排 39 5.1 项目进度安排的依据 39 5.2 项目启动区域确定 39 5.3 项目实施的进度安排 40 第六章 项目初步营销方案策划 42 6.1 营销方式 42 6.2 营销理念 42 6.3营销主要策略 44 6.4 价格定位 50 6.5 销售面积实现计划及销售收入回笼计划 55 第七章 项目的总投资估算 56 7.1 项目总投资估算的依据 56 7.2 项目总投资估算的原则 56 7.3 项目总投资估算 57 7.4 项目总投资的资金来源 59 第八章 项目财务评价 61 8.1 财务评价基础数据的测算 61 8.2 财务盈利能力分析 61 8.3 清偿能力分析 61 第九章 风险及不确定性分析 62 9.1 不确定性分析 62 9.2 分析结论 65 第十章 项目综合评价结论及建议 66 10.1 项目评价结论 66 10.2 建议 67 第一章 总 论 1.1 项目提出的背景 2011年中央经济工作会议设定的房地产调控目标是，坚持房地产巿场调控政策不动摇，要让房价回归到一个合理水平。而2012年中央经济工作会议，对房地产调控，没再继续提出要让房价回归到一个合理水平。如果说，今年中央经济工作会议之前的房地产调控，重在对价格的调控，那么，今年中央经济工作会议之后的房地产调控，可能会更加注重内在的质的调控，由过去降房价为主旨调整为稳定房价（至少要控制房价上涨幅度）为主旨的调控。因而，未来中国房地产市场或将呈现稳中有升的格局，房价大幅下跌的概率小，但涨幅将进一步收窄。不过，房地产市场将呈现区域分化特征：一、二线城市相对乐观，成交将稳中有增，房价上行概率较大；三、四线城市由于高库存等客观原因的存在，而人口数量难以暴增，行情可能不会很理想。 尽管2013年上半年西安商品房新开工量呈现明显回落，但随着下半年市场交易的持续上扬，商品房供应呈现放量增长，同时2013年度土地市场交易的上扬增长，表明房企对西安房地产市场未来走向仍较为看好，西安房地产市场多年来以刚需为主体、市场发展相对平稳理性，也正赢合了行业调控下房企运营趋于稳健化发展的目标。在此背景下，预计2014年商品房市场供应仍量呈现放量，但调控常态化的市场环境下仍将促使房企以稳健化运行战略为主导，在2013年商品住宅库存量同比增长48%、商业物业库存增长14%的市场运营风险仍显严峻的背景下，去库存仍将是2014年房企市场运营的主要内容，因此2014年预计房企仍将加大供应以迎合市场需求，但与市场销售速度将基本维持同步平衡。 在此背景下，基于对公司未来发展战略的考虑，陕西华龙特提出本项目。 1.2 项目概况 1.2.1 项目简介 本项目位于位于南二环与太乙路十字南北、西延路和青龙路两侧，与建大、交大、理工大校区交相呼应。东联曲江、南接雁塔、西通小寨、北达钟楼，地理位置极为优越。土地性质为住宅用地，期限70年。 项目的市场定位为中高档住宅小区，兼有商业物业。规划总建筑面积为110400平方米，其中地上建筑面积为98000平方米，包括规划住宅建筑面积70000平方米，规划商业建筑面积20000平方米，公共建筑面积8000平方米；地下建筑面积12400平方米。容积率为3.5，绿地率大于40%。项目总投资估算约为4.66亿元（含建设期利息），资本金47%，其余为贷款。 1.2.2 开发商简介 本项目的开发商——陕西华龙房地产开发有限公司注册成立于2000年，注册资金5156万元人民币，并具有房地产一级开发资质，公司下设开发策划部、技术管理部、销售部、人力资源部、生产技术科、设备安全科、财务科四部三科，管理人员28名，工程技术人员12名。9年来先后投资开发的地产项目有延安华龙大厦、延川河东市场、安塞县食品公司商住楼项目、延安龙锦园、龙圣园、虎头园、龙泽园、华龙大酒店、延河南岸等颇具规模的地产项目，总建筑面积达98万平