犀浦兰庭商业讲义.ppt

犀浦西郡兰庭商业定位思考 成都首度地产顾问有限公司【2012年01月提供】 顾问·策划·销售·招商 Consultancy·Planning·Sell·Business Program 本案思考方向？ 犀浦商业承载量有多大，如何才能发挥犀浦商业潜力？ 本案集中商业如何与兰庭临街商业、西城首席地块商业互动？ 本项目商业规模与项目利润之间的关系？ 本项目如何通过项目定位、业态组合树立独特竞争力？ 如何使项目定位、建筑设计相契合，带动整个项目招商、销售？ 商业塔楼部分的定位及建筑特点？ 一、成都西区宏观分析 三、项目方案设计思考要素 二、项目初步定位 成都西区总规 西区商圈构成 西区商圈格局分析 西区人口及商业 一、现有方案商业设计思考 省政府西迁，西区有望形成未来高端商务区。 双铁三线、四通八达，成灌快铁、地铁2号线、老成灌路、沙西线、羊西线、双铁三干线改善交通，区域吸引力增强。 成都西区发展潜力巨大且自成体系，具备综合性商业起步的条件。 犀浦地处成都西区地理核心，地理位置优越，借助区域城市规划质的飞跃的良好契机，有望发展为成都西区商业中心，与郫县不相上下。 成都西区总规 成都西区成熟商圈为郫县新城商圈，已经成为成都西区规模最大、业态最为丰富、配套最为完善的成熟商圈。 中海国际商圈依托沃尔玛超市和影院，打造片区商业中心，成为区域内待成熟商圈。 龙湖时代天街依托高新区富士康、电子科大校园经济和龙湖商业资源打造130万方超大体量的西区商业中心。 西区商圈构成 沙湾会展商圈 郫县新城商圈 龙湖时代天街商圈 中海国际商圈 犀浦商圈 在西区跨域式发展的同时，西区商业也如雨后春笋般出现。 当前成都西区形成四大商圈，其校园经济、产业经济成为其共同点。 各商圈距离较近，核心辐射范围部分重叠，相互分流有限的区域消费力 小结：根据项目位置特点，通过商圈内多个项目联动，树立商圈特点，扩大辐射范围成为项目关键。 西区商业格局分析 沙湾会展商圈 郫县新城商圈 龙湖时代天街商圈 中海国际商圈 犀浦商圈 区域人口 犀浦及周边方圆5公里范围内现有常住人口10余万，未来3-5年内常住人口将达到20万左右。 高校师生10余万人 流动人口20余万人 产业园高技术人才10万人 西区人口数量较大，商业发展潜力较佳。 区域商业 商业处于起步阶段，犀浦老镇的临街商业已经不能满足现阶段消费需求。 犀浦新区新建楼盘较多，商业体量大，数十万方商业集中呈现，对后期销售带来一定的压力。 西区人口及商业 小结：西区商业的竞争激烈、机遇与风险并存，如何准确定位，找准市场空白点，突出项目优势，将是项目决胜于西区关键。 定位原则 总体定位 业态初步规划 二、项目初步定位 商业定位应立足区域人口消费特点，契合项目片区发展方向，找准市场空白点，合理规划各业态档次、比例、规模，通过互补的业态组合，最大化发挥其商业价值。 定位原则 本项目定位需统筹协调兰庭商业与西城首席商业之间的关系，形成定位档次、物业类型，经营业态、消费类型、消费客群和投资客群上的差异化，优势互补，人流互通，使之在本区域共生共荣，促进区域商业的升级换代，共同打造成都西区商业中心。 兰庭商业 西区商业中心——集大型超市、影院、电器卖场、数码、休闲、精品酒店、精装公寓、购物、于一体的集中商业体，并带动周边临街商业繁荣。 兰庭临街商业 校园新天地商业街——通过社区配套业态、精品购物，休闲、餐饮、娱乐业态的招商、打造，促进商业街的销售。 西城首席商业 西区高端城市综合体——集大型百货、精品超市、星级酒店、甲级写字楼、风情商业街为一体的高端城市综合体项目。 总体定位 以家乐福的国际品牌和大型商超全时段、全客层的消费为特点，满足项目基础人流的需求。 注意事项：卸货区的位置应远离停车场车流出入口，避免交通堵塞。 家乐福超市区 17000平米 业态初步规划 -1F 1层设置两个超市出入口，进出分流，通过两个出入口设置使1层商业人流融通。 1F其他区域以店中店的零售业态为主。 1F 业态初步规划 超市出入口 超市出入口 店中店购物 临街商业 临街商业 临街商业 临街商业 商业内街通道 广场 2F 业态初步规划 西式快餐 店中店购物 2层为提高经营租金和销售售价，业态初步规划为店中店购物的业态规划为主，部分家电卖场和西式快餐。 家电数码卖场 3层商业业态初步定位为家电、数码家居、软装饰、儿童母婴卖场，并设置休闲和大型餐饮。 3F 业态初步规划 家居、软装饰 休闲业态 家电数码卖场 儿童、母婴 4F商业初步定位为娱乐业态，通过人员将人流往上拉动，带动整个项目人流循环。 主要业态为影院、大型KTV、美食广场。 4F 业态初步规划 影院3000平米 大型KTV 美食广场 大型餐饮 集中商业同兰庭商