野鸭湖山水假日城项目投资可行性研究报告(806亩).doc

“野鸭湖山水假日城”项目可行性研究报告目录 第一章 总论 2 一、项目名称及业主 2 二、项目研究范围 2 三、项目编制依据 2 四、主要技术经济指标 3 六、可行性研究结论 3 第二章 概况 4 一、项目背景 4 二、项目概况 11 三、可行性研究的编制依据 17 第三章 市场调查分析 18 一、项目开发经营环境分析 18 二、项目周边市场调查分析 20 三、项目开发经营的SOWT分析 23 四、项目定位 27 第四章 规划设计方案 29 一、选址方案 29 二、建筑风格 29 三、道路及配套设施 29 四、环境影响评价 31 四、安全与消防 33 第五章 项目开发经营策略及投资估算 35 一、项目开发经营策略 35 二、项目投资估算 36 三、项目实施进度安排 41 四、项目投资与筹资计划 41 第六章 项目财务评价 43 一、项目的价格定位 43 一、项目销售计划 43 二、项目销售收入估算 44 三、项目经营成本估算 44 四、项目利润估算 45 五、项目现金流量、财务净现值及财务内部收益率 45 第七章 项目不确定因素分析 47 一、盈亏平衡分析 47 二、项目敏感性分析 48 第八章 项目风险分析 50 一、市场风险 50 二、项目资金风险 50 三、管理风险 50 四、利率风险 51 第九章 结论和建议 52 一、项目拥有较好的投资环境与机遇 52 二、项目在经济上具有较强的可行性 52 三、项目具有的突出优势 53 四、项目开发经营风险较小 54 五、项目实施的难点 54 六、建议 54 七、结论 55 附表、附件总论 一、项目名称及业主 名称：野鸭湖山水假日城 业主：昆明百大集团野鸭湖房地产开发有限公司 二、项目研究范围 1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的估算。 2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。 3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。 4、对项目进行投资分析和风险分析。 5、对项目决策及其实施的优化提出建议。 三、项目编制依据 1、昆明市发展和改革委员会签发的昆发改经贸[2006]408号《关于昆明百大集团野鸭湖房地产开发有限公司开发建设“野鸭湖山水假日城”项目立项的批复》； 2、昆明市国土资源局签发的昆国土资环 [2004]19号《关于昆明百大集团野鸭湖度假区一期建设用地地质灾害危险性评估说明书审查意见》； 3、昆明市环境保护局昆环保复 (2005)62号《关于对昆明野鸭湖假日小镇一期工程建设项目环境影响报告表的批复》； 4、云南省人民政府云政发[2005]151号《云南省人民政府关于加快旅游小镇开发建设的指导意见》； 四、主要技术经济指标 经济指标汇总表 序号 指标名称 估算数据 1 项目总建筑面积 377535.22㎡ 2 项目建设投资 132788.31万元 3 估算总收入 168042万元 4 估算净利润 35254万元 5 投资利润率 26.55% 六、可行性研究结论 【野鸭湖山水假日城】房地产开发项目，主要是在对昆明市区及项目周边镇区的经济、规划、旅游房地产市场开发情况进行调研的基础上进行的，收集和总结了大量的相关资料，根据本项目所处的市场环境及项目地块的现状和周边环境所作的全面分析，对本项目的市场定位、目标客户、功能定位、规划及项目经济效益等多方面提出了参考。经市场充分调查、研究、反复论证，证明了本项目具有一定的社会、经济和环境效益，财务上是可行的。 概况 一、 项目背景 1、项目名称：野鸭湖山水假日城 2、项目公司概况 项目开发单位：昆明百大集团野鸭湖房地产开发有限公司 地址：昆明市东风西路99号新纪元广场16楼 法定代表人：陈益民 注册资本：肆仟万元（实收资本4000万元） 企业性质：有限责任公司 房地产开发资质：叁级 经营范围：房地产开发经营；建筑材料、装饰材料、厨具、空调设备、卫生洁具、五金交电、矿产品、金属材料的销售（以上经营范围中涉及国家法律、行政法规规定的专项审批，按审批的项目和时限开展经营活动） 野鸭湖房地产开发公司注册资本金4000万元，并获得了自成立之日起三年内营业税及所得税减免的税收优惠政策。公司主要从事房地产项目的开发及经营。公司的主要股东单位为：昆明百货大楼（集团）股份有限公司，股份占比为60%；华夏西部经济开发有限公司，股份占比为40%。野鸭湖房地产开发公司成立的目的就是为了对野鸭湖小镇建设项目进行全方位的运作。现开发项目属于小镇一期建设项目。 3、项目开发背景 1995年经官渡区政府批准，昆百大集团公司投资组建了昆明野鸭湖旅游服务有限公司（以下简称“野鸭湖旅游公