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项目现金流分析 项目名称，拍卖土地时间，成本，土地面积等。取得四证时间。取得预售时间，预计完工时间，建筑面积等基本情况。楼的现状以及竣工时间预测。 项目投资概算分析 项目投资估算表 投资项目 投资额(万) 单价(元/平米) 分项投资占总投资比 备注 1 项目开发成本 土地和建安成本支出。 1.1 土地开发费 楼面地价，按地上建面（303.82万平米）分摊。公建配套土地成本摊入住宅开发土地成本。 1.2 项目建设支出 项目全部工程建设总支出。 2 期间费用 2.1 营销费用 按销售收入%测算。 2.2 管理费用 按销售收入%测算。 2.3 财务费用 基10%，综合贷款期平均2.6年。 1+2 项目直接投资 　 5 经营税费及土地增值税 %的营业税金及附加税、%的预征土地增值税。 1+2+5 项目预算总投资 按总投资及可售面积计算每平米成本,公建成本摊入可售住宅成本。 6 项目总销售收入 综合销售均价，含别墅、高层、商铺、酒店公寓等 7 项目净利润 按可售面积计算的每平米净利润。 8 项目净利润率 　 9 项目内部报酬率 项目实体内部报酬率，无财务杠杆作用。 10 静态年均投资回报率 按销售期 年计算。 （二）项目收入分析 1、项目已售情况分析 　 　 总套数 总面积 预售面积 预售套数 预售金额 已收金额 应收金额 商用 　 　 　 　 　 　 　 　 住宅 回迁户 　 　 　 　 　 　 　 非回迁户 　 　 　 　 　 　 　 总计 　 　 　 　 　 　 　 　 提供相应的预售合同复印件，不低于30份。 2、项目预售情况分析 时间 　 2008年8月 2008年9月 　 　 　 2010年3月 商业 预售套数 　 　 　 　 　 　 预售面积 　 　 　 　 　 　 金额 　 　 　 　 　 　 居住 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 假设2008年8月取得预售证。相关资料可以附excel表格。对其中变化情况稍作分析，为什么某个月增长了，增长原因，是国家政策还是销售策略还是其他。 3项目未来销售收入 项目2010-2012年销售计划 金额单位：千元，面积单位：平方米 产品 2010年 2011年 2012年 总收入 面积 均价 金额 面积 均价 金额 面积 均价 金额 商业 回迁房住宅 非回迁房住宅 合计 1、预测销售量分析 安阳市最近的房地产政策、银行的政策、最近房地产抵押贷款的运行情况。 根据历史预售的情况，预测未来销售情况。 客户结构，客户的资金来源，如是银行按揭则简要分析银行按揭的程序、要求及审批时间，客户的付款方式。 安钢客户的可支配能力分析。安钢总人口，安钢客户的住房现状和需求，工资收入分析。 根据项目所在地的社会经济发展水平和房地产市场发育程度；项目主要消费群体的收入水平、居住水平以及对同类项目的需求情况及变化趋势；该区域目前已建与在建、拟建同类项目的供给情况、价格水平及变化趋势，以及对本项目的影响等情况来分析判断项目的市场需求。 分析项目的销售策略、销售方案、销售渠道等销售措施的制定和落实情况。 2、项目销售价格分析 目前项目周边具有可比性的在售别墅项目具体情况如下： 项目名称 建筑类别 装修状况 物业地址 销售均价（元/m2） 提供已预售价格和面积相关情况，并提供预售合同复印件。 安阳市最近半年成交土地具体情况如下： 项目 成交时间 成交面积 成交价格 土地价格（元/㎡） 楼面价格 地理位置 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 （三）项目成本分析 按照实际支付情况填，并就数据进行简要分析。如工程费用多少，什么时候支付，所签施工合同如何约定等，提供相关合同复印件。包括但不限于以下费用。 项目\投资年份 2008年 2009年 前两年合计 2010年 2011年 2012年 后三年合计 总计 一、总投资来源合计 建筑商保证金 他行贷款 其他负债 预收租售收入 企业自筹 二、总投资支出合计 （一）土地费用 其中：土地出让金