前期物业介入要点培训0412.pptVIP

 物业前期介入要点     商业前期物业介入要点 房地产开发四个阶段: 规划设计 施工图初步设计 施工图技术设计 竣工验收 在物业开发项目未竣工前，直至在规划设计阶段即开始介入，从物业 管理的角度及早发现问题、解决问题，避免出现入住后的管理、使用难题。 要点一：前期准备及市场调研 了解物业管理市场状况、项目所在地物业管理费标准，建设单位对项目的预期定位； 当地相关的政策要求和行业管理的标准; 同时对相关劳动力、物料价格进行市场调查，以掌握基础数据，为后续的管理费测算提供依据。     要点二：优化项目设计 参与研究项目规划图纸，了解物业功能设计，根据商业、公寓、写字楼等不同物业形态的使用需求提出建议，优化项目设计； 从商业物业经营和管理方面提出意见，使项目设计趋于合理化，减少后期管理成本。 如唐山远洋城首层卫生间和污水泵设计    要点三：保安、保洁做好提前介入的准备  成品保护的实际需要； 基层员工招聘较难的客观要求；  要点四：安全防盗措施 保安监控工程要提早完成。 如某商业项目摄像头及扬声器的丢失。  要点五：配套设备设施的工程管理 参与设备选型，从管理角度对设备系统提供专业建议； 辅助监督工程施工进度及质量； 前期参与设备安装、调试，要亲自动手操作。  要点六：提前准备技术资料 复印开箱资料； 复印施工现场工程师资料； 现场参与厂家及施工队设备调试、事故检查，绘制第一手资料；  要点七：参与建设单位组织的验收 消防验收； ? 规划验收； ? 房屋质量备案验收；  要点八：监督商户二次装修施工质量 会审装修图纸； ? 工程是否符合施工规范； ? 工程是否存在消防隐患； ? 工程是否便于物业检修； ? 隐蔽工程提前验收； ? 更新改造后，监督耐压、闭水试验；  要点九：施工阶段的工作重点 熟悉现场的方法：首先确定楼梯、电梯、水井、电井、商铺编号，以此为基础，熟悉设备设施的位置。从机房设备开始向外延伸，直到末端。不要囫囵吞枣，按照系统分布进行。 熟悉控制阀门、开关位置，管道液体流向、电开关负荷下口 控制范围。 前期设计容易遗漏后期物业运行的考虑，如广场外电源箱；  要点九：施工阶段的工作重点 分析物业建造选料及安装情况是否满足物业实际需要。 如东方广场卫生间座便器造成卫生纸大量浪费。商场宜 在卫生间外安装大盘纸； 提出工程改善建议。如屋顶平台设计地笼优于设计平面地漏； 按照不同业态不同利益集团划分能源控制，如某商场地下风幕电源就近取自某商铺电源箱； 管道、阀门、计量表是否便于物业操作，如某商场喷淋阀门位于商铺内；  设备设施的设计是否影响商户经营，如某商场空调回风口位于封闭店铺内； 图纸没有综合设计，造成物业接管后业户使用上的不便利，如某公寓电气平面图没有结合精装修设计，造成插座与电视位置不一致； 管道敷设没有绘制截面图进行管道布置综合，在空间紧凑的情况下，水管、风管、电槽排列不合理，造成商户装修时，难以布线，给物业管理造成困难，如光彩中心与金宝广场写字楼走廊上方管线的敷设。 要点九：施工阶段的工作重点  商户内部分设备使用公共能源，如商户内风机盘管电源与公共区域统一回路控制； 大堂、中庭空调设计没有考虑冬季热气上升的特点； 施工没有按照顺序进行，没有给阀门预留空间，给物业后期维护造成困难： 通风先行， 小管让大管， 有压让无压（上水让下水）、低压让高压（冷水 让热水）。 ？ 要点九：施工阶段的工作重点  要点十：审图方法及审图要点： 见《二次装修审图标准》 感谢各位参加 祝工作愉快！ * *