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对采光权价值评估方法的探究 　　摘 要：所谓采光权，是指不动产的所有人或使用人享有从室外获取适度光源、热源的权利。采光权为基本人权之一种，是人类固有的自然权利。采光权受到侵害的人完全可以依照相关法律法规获取应有的补偿。文章试图就采光权是否被实际侵害，侵害对住户究竟有多大的影响，赔偿额具体应该怎么计算的问题进行探究。并对不同的损害评估方法进行分析比较，以示例的方法说明其适用性。 　　关键词：采光权；损害；评估方法；探究 　　1 采光权简介 　　所谓采光权，是指不动产的所有人或使用人享有的从室外直接获取适度光源、热源的权利。采光权损害，是指在相邻不动产之间所形成的采光权益的不恰当限制和影响。随着我国城市化进程的加速发展，因为“采光侵权”所引起的法律纠纷也是越来越多。 　　阳光是属于全人类的共同资源。阳光在人们的生活中是必需的，是任何人在生存过程中都不可或缺的。有句老话叫作“万物生长靠太阳”，采光好的房子不仅有利于室内杀菌，进而创造良好的居住环境，也有利于人体的生理和心理健康，同时会使房间内的冬季室内温度有保障，进而节约能源。如有缺乏，居住者个人的生活质量必将遭到严重影响。从这种意义上说，采光权为基本人权的重要组成部分，是人类固有的自然权利，是人类赖以生存的具有完全排他性的物权和基本人权，与全人类的共同财富――空气、水一样，不需要任何人的恩赐。因此，房屋采光条件一直是人们衡量房屋价值的关键因素之一。 　　但住宅的采光权不同与公民个人的采光权，住宅的采光仅是公民个人获取光照之途径之一。即人的能动性可以使其获得住宅以外的光照，况且隔着玻璃或窗户纸获得的阳光，除了可以获取一定的热量外，对人体健康并没有太大的帮助。因而住宅的采光权可以通过契约约定而放弃。放弃的代价可以双方约定，也可以按采光权受到侵犯时的赔偿标准来计算，甚至可以花费更高或者低廉的价格买邻人放弃的采光权。据此，采光权对健康、心理及精神的损害是难以成立的。 　　对于公民的采光权，公法与私法均作出了规定。从公法的角度讲，主要是从城市规划、建筑设计要求上对公民的采光权加以规定，目的在于保障公民的人身健康，提高生活质量。从私法的角度看，主要是从相邻关系着眼，赋予公民平等的采光权。因采光权受到侵害的人完全可以依照相关法律法规与对方当事人进行协商，如协商不成可以投诉到政府行政部门或者到人民法院起诉。如果是非法建筑，法院可以判令造成侵权的停止侵害、排除妨碍，使得被侵权的一方重新获得采光权。然而现实中，有很大一部分侵权建筑是经过有关部门审批的合法建筑，不可能拆除以恢复原状，只有以赔偿损失的方式使被侵权方放弃采光权。然而，由于法律法规对采光权侵害的赔偿缺少详尽的规定，因此在侵害采光、通风权要求赔偿损失的案件中，会遇到很多法律上的难点。如住宅的采光权是否被实际侵害，侵害对住户究竟有多大的影响，赔偿具体应该怎么计算等问题，都需要进行细致的界定和测算。 　　2 采光权受影响程度的测量 　　2.1 采光权是否受到影响的问题 　　根据中华人民共和国建设部、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局2005年颁发的GB50352-2005《民用建筑设计通则》关于民用建筑采光问题的相关规定，普通居住型民用建筑以大寒日有一个小时的满窗日照为最低采光要求标准。据此，只有采光被遮挡后，建筑底层向阳的底沿高于0.8米的窗户在大寒至冬至日无法享有二个小时的满窗日照时间的时候，才能认定采光权受到了侵害，才可以讨论侵害赔偿问题。同时，赔偿的额度应该与光照被减少的时间相适应，即被影响后光照时间减少的幅度越大，赔偿额度也应该越高。由于日照被影响程度是确定损害赔偿额度的基础，所以，对该影响程度的测定就非常重要。作者认为，这个日照被影响程度应该从两个方面来测度。一是遮挡率，即受影响后可获得日照的面积占全窗面积的比例。二是遮挡的时间，即全年采光被遮挡的日历日数。 　　2.2 赔偿要素的确定问题 　　即确定采光权的失去，到底给被侵害方带来了哪些现实的损失。部分司法工作者认为，对采光纠纷的赔偿应考虑以下三个因素之总和：（1）受侵害方房屋贬值部分。是指因侵害方的建筑物向高空发展，充分利用了空间，使其所建房屋有了较大幅度的增值，而相邻方的房屋因采光受到影响，房屋价值有大幅的下降，与同区域、同档次的房屋市场价格产生的差额。（2）受侵害方采取工程补救措施的所需的费用。受害方因采光的需要，需改变原有房屋的采光方式，如增大门窗面积，开天窗等所需的工程建设费用。（3）如果因条件所限，不能采取补救措施，受害方因采光不足，室内照明及采暖设备使用时间相对延长，对照明及采暖设备及能源消耗都有较大幅度的增加而使房屋的使用费高出同区域、同档次的房屋。 　　作为专业的房地产价格评估人员，作者认为如果以上述三个因素总和作为补偿额，在价值