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房价收入比问题与房地产长效机制建设的分析 　　近日，国内某市场研究机构发布了2016年前三季度《全国45个大中城市房价泡沫研究报告》。该文以房价收入比这个国际通行的指标为依据，认为全国有40个城市存在泡沫，且深圳泡沫最大。从国际惯例看，房价收入比指标确实是一个通过测度房价与居民收入水平差异，来检验居民购房能力，进而测度房地产泡沫的重要指标。但是，房价收入比并不是衡量楼市健康程度的唯一指标。衡量上述情况的指标还有租金收入比、可支付住房比重、经济增长和居民收入增长速度等综合指标。只有全面、深度分析经济社会发展的各个因素，才能对房价收入比指标有个客观看待，才能找到控制房价收入比过高和过快增长的办法，进而抑制房价泡沫，更好地解决城市居民的住房问题。 　　一、较高的房价收入比，是全球经济快速增长、人口快速流入的大城市的客观现象，应当理性看待 　　从国际货币基金组织《2016年中期全球房价观察报告》看，全球有20多个城市房价收入比高居20倍以上，其中排在前十位的有深圳、孟买、河内、香港、北京、上海、伦敦、基辅、广州、东京，亚洲人口密度较大的新加坡也高居全球第18位。这些城市中，一些城市如深圳、河内、北京、上海作为新兴经济体，近年来经济增长较快、人口快速流入，逐渐成为全球新的超大城市，城市刚性住房需求与投资投机需求同时快速增长，进而导致短期房价收入比快速增长。另外一些城市如香港、伦敦、东京、新加坡，则因经济发展势头良好，城市人地矛盾突出，楼市供求关系长期紧张，尽管其经济泡沫并不严重，但因房价长期居高不下，进而导致房价与普通居民家庭收入长期偏离，房价收入比长期处于高位。 　　由此可见，作为经济快速增长、人口快速流入的深圳、河内等新兴城市，房价收入比的快速增长一定程度上具有短期性和必然性。随着这些城市经济的持续增长，城市居民的收入水平会逐渐提高，房价收入比是可以控制住的。但是，这些城市也应当注意解决好住房供求关系问题；特别是在人多地少、土地资源紧缺背景下，如不能解决好普通居民家庭的住房问题，房地产问题就有可能从一个经济问题进而演化成社会问题。当然，我们也不必担心房价收入比的长期过大。比如新加坡，尽管房价收入比也比较高，但由于都拥有规模巨大的可支付住房，虽然房价与居民收入偏离较大，但经济和社会仍比较稳定，并未产生较严重的社会问题。 　　二、我国大城市房地产调控的加强，有利于抑制房价收入比的上升，有利于抑制资产泡沫 　　今年以来，我国大城市出现了房地产市场发展热潮，楼市短期供求关系出现扭曲，房价过快上涨。从今年前10个月情况看，全国一线和二线城市商品住房销售量同比分别增长27%和56%，销售均价同比分别增长23%和14%，直接导致大城市房价收入比过快上升。从前述国内研究机构的报告看，全国有40个城市房价收入比较高，深圳、上海、北京等大城市更高，楼市泡沫比较严重。在此背景下，深圳等全国16个热点城市开展了新一轮调控，以抑制房价的过快上涨，抑制资产泡沫。 　　从各地楼市调控后的表现看，新一轮调控取得明显效果。从我中心监测到的16个热点城市10月份新建商品住房销售情况看，济南、郑州、合肥、苏州成交量环比下降40%-60%，南京、无锡、北京、天津、厦门环比下降20%-40%，杭州、上海环比下降10%-20%；此外，热点城市房价也出现明显下降，深圳、福州、合肥下降最大，降幅为10%-16%，郑州、南京、济南、无锡次之为6%左右，武汉、上海、苏州、厦门在2%左右，北京、天津、杭州、成都下降1%以内。 　　综合判断，随着热点城市调控的加强，今年四季度至明年，全国房地产市场将进入新一轮调整期。在调控政策的作用下，热点城市投资投机需求将得到遏制，房价上涨将得到抑制；而随着这些城市经济持续增长，居民收入将进一步上升，房价收入比将有望回落，楼市泡沫也将得到有效控制。 　　三、立足于解决普通居民家庭住房困难，从长效机制促进房地产市场健康发展 　　过去10多年来，为稳定房地产市场发展、解决大城市住房问题，中央和各地从实际出发，先后出台了多项房地产调控政策。这些政策，尽管也涉及到房地产发展的基本问题――住房供应体系问题，但多数仍从需求端入手，着眼于短期房价和市场稳定，对从长效机制上促进市场健康发展仍不系统。从目前各地实践看，从供给端发力，构建以供给端为主、需求端为辅，供给和需求同步发力的长效机制，是实现我国房地产市场长效健康发展的基本保障。 　　通过上述分析，对房价收入比问题，不能仅仅停留在表面数据的高低，而应当更深入地分析在房价、收入背后的经济社会问题，并提出更好的解决办法。以新加坡为例，新加坡的商品房价格比深圳高，单套价格折合人民币约600万元。但是，新加坡有占全部住房总量80%以上的公共组屋（价格约为商品房价格的20%），还有一部分解决“夹