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楼市两端，高烧与去库存 2015年6月3日凌晨5点，不少市民在深圳市房地产权登记中心门前排起长队等待办理相关手续 　　一线城市的这一轮房价上涨其实并不意外，尽管全国楼市整体处于高库存压力之下，但是一线城市的楼市从去年就已经开始悄然上涨，北京、上海和深圳在去年的房价涨幅就已经超过两位数，领涨的深圳房价同比上涨更是超过40%，一线城市去年的回暖，无疑为今年初的飙升埋下了伏笔。 　　而在春节之后，多重催化剂接连发酵，导致一线城市直接进入高烧模式。2月19日，财政部、国家税务总局和住建部三部门联合发文，大幅下调房产交易的契税和营业税，这成为点燃楼市的第一把火。虽然有关营业税的优惠政策将一线城市排除在外，但一线城市的购房者还是能够享受契税下降带来的好处，对于交易标的很高的一线城市，契税下调可以在一定程度上减轻购房者的负担，鼓励购房者积极入市。 　　除了交易税费下调之外，货币尺度的宽松，成为房价上涨背后最重要的推手。今年1月份，新增信贷达到了2.5万亿元之巨，同比去年1月份增长了71%，而去年全年的信贷投放规模也不过11.7万亿元，这就意味着今年仅仅一个月的信贷投放就已经超过去年全年的两成。2月29日，央行超预期降准，再度释放出大量流动性。而在实体经济低迷的背景下，大量流动性并不能被有效吸收，更多在实体经济之外寻求高回报机会。由于股市在年初暴跌，创下史上最糟开局，股市对于大量流动性也并无足够的吸引力，相比之下，一线城市的楼市依然是安全的避风港。从银行的角度来看，在实体经济坏账率上升的背景下，个人房贷再度成为优质资产，加之又有去库存的政策大背景扶持，银行对于购房贷款再度表现出极大的热情，无论是房贷利率优惠，还是对于贷款人申请额度的审批，基本上可算是近年来最为宽松的时刻，在银行的大力推动之下，大量流动性得以进入楼市，助推楼市迅速升温。 　　另外，一线楼市供需关系的紧张，更使得很多购房者陷入恐慌性购房之中。一线楼市的实际购买力和需求始终保持着较高水平，没有房子的希望拥有一套自己的住房，有房的希望住上更大的住房，高净值人群则希望通过住房完成资产配置，刚需、改善和投资有力支撑了一线城市的需求。但一线城市由于土地供应相对有限，已经进入存量房为主的时代。有关资料显示，截至1月底，四大一线城市的库存全部降至10个月以下，其中上海库存房源只够卖3.7个月，尤其是春节过后，有关一线城市库存不足的报道在各类媒体上屡见不鲜，在这类新闻刺激下，一线楼市再现恐慌性购房。 　　除了这些催化剂因素之外，一线楼市上涨的更深层次逻辑还在于，当前资产配置荒背景下，一线楼市成为过剩流动性的不多的选择。由于实体经济低迷，以及央行历次降息等因素作用，在去年股灾爆发之后，国内的资产荒压力与日俱增，大量资金难以寻求到合理的回报。在资产配置荒的压力下，目前市场上的主流投资品种收益率普遍面临收益下滑的局面，国债收益约为4%，银行理财产品收益略超4%，万能险在6%附近，P2P收益多在7%到10%，信托产品约为10%，而股市由于波动性太大，从去年6月份到今年初，股市接连遭遇重挫，最低跌至2600多点，大多数投资者在股市基本上都是负收益。 　　相比之下，一线城市楼市则体现出了难得的高收益。按照国家统计局的数据，去年12月，北京新建商品房价格同比上涨10.4%，二手房上涨20.8%;上海新建商品房价格上涨18.2%，二手房上涨11.7%;深圳新建商品房价格上涨47.5%，二手房上涨42.6%。如果考虑到买房基本上利用了贷款杠杆，这就使得房地产的实际回报率更高。在其他资产收益普遍下滑的背景下，一线楼市的回报率更显得尤为耀眼，资本具有天然逐利性，大量过剩流动性进入一线楼市，某种意义上也可算是理性选择。 　　不过，一线楼市的火爆，并不足以拯救全国的房地产市场，更是无法对稳定中国经济带来足够的影响。在一线楼市的高烧之下，全国房地产开发投资增速继续下滑，去年全年全国房地产开发投资同比增长仅为1%，创下3年来的新低。从拉动经济增长的角度来看，一线城市的楼市火爆并无太大益处，由于一线楼市多以存量房交易为主，这最多只能为财政贡献更多的税收，而真正拉动经济增长的，还需要依靠大规模的房地产投资。由于三、四线城市被高库存压顶，在高库存被消化之前，开发商难以重新进行大规模的投资，而这才是房地产带动经济的真正原动力所在。 　　目前一线楼市的火爆，也使得房地产相关政策再次陷入两难之中。如果从乐观的角度来看，目前一线楼市的高温可能会逐渐波及到二线，甚至三、四线楼市，融化全国楼市的高库存压力，进而使得房地产开发商有重新加大投资的空间和动力，房地产引擎得以再次拯救中国经济。因此，面对一线楼市的高烧局面，管理层不会贸然出手降温，而是寄希望一线楼市的星星之火能够发展成燎原之势。从目前来看，除了北上广深之外，南