标点地产2010年北京南城橘洲项目策划报告107P讲义.pptx

橘洲项目 策划报告 Marketing Strategy Report. 终极目标 项目目标： 长远目标 直接目标 2010年房地产整体向上，但第三季度可能出现波动，因此前两季度实现项目快销保风险。 打造成达地产品牌形象，为后续产品树立口碑。 确保项目可持续性提升价值，实现利润最大化。 目录 Contents PART 1—宏观分析 PART 2—北京向南 PART 5—项目定位 PART 4—项目解读 PART 3—区域分析 PART 6—营销策略 PART 7—策略执行 PART.1 宏观分析 一、宏观经济 经济企稳回升 中国GDP一季度见底，二季度增长7.9%，三季度为8.9%，经济呈V型强势反弹，中国的经济复苏已经确立。 随着众多经济计划的不断落实，今年前三季度GDP实现了7.7%，为全年实现8%的目标奠定了一个良好的基础。 为应对国际金融危机，国家制定了4万亿的投资计划，各个地方政府也加大了投资力度，对推动经济增长起到了积极的作用， 但也使我国本已较为严重的产业结构不合理的问题进一步加剧。 “铁公基”成为投资重点，产业结构亟需调整 新增贷款增长过快，通胀膨胀风险压力存在 2008—2009年11月银行新增人民币贷款走势图 1-11月份人民币贷款新增9.21万亿元， 同比增加5.06万亿元，新增贷款过快； 11月份，CPI按照预期由负转正，同比增长0.6%，通货膨胀压力初显。 2008—2009年11月CPI/PPI涨幅走势图 宏观经济在一系列政府经济刺激方案下企稳回升，但同时也带来了资金流动过剩、通胀预期的风险，这时候大量资金就要需找一个安全的出口。在实体经济复苏的基础尚不牢固以及制造业面临产能过剩的情况下，其他行业的投资回报依然不确定，而此时，房地产理所当然成为了资本追逐的“宠儿”。 城市 土地名称 竟得企业 占地面积 容积率 楼板价 成交总价 溢价率 (万㎡) (元/㎡) (亿元) 杭州 杭州下城区喜得宝地块 绿城集团 4.45 3.12 20963 29.1 88% 武汉 武汉江夏区红旗岛项目 中国建筑 59.42 1.03 3055 18.36 / 杭州 杭州西湖区三墩城中村改造地块 杭州运河集团 11.46 2.3 7131 18.79 27% 广州 广州科学城地块 雅居乐 30.68 2 7074 43.41 152% 北京 顺义天竺开发区22号 大龙地产 27 0.62 29859 50.5 / 重庆 重庆江北城体育公园地块 中海与九龙仓 26.47 5.03 3073 41 8% 佛山 佛山千灯湖地块 中海 15.48 3.8 6494 38.2 103% 杭州 杭州西湖区之江地块 华润置地 9.06 2 15280 27.7 100% 成都 成都青羊区三环路地块 华润置地 11.21 3 3400 12.11 89% 杭州 杭州拱墅区申花路R21-7地块 保利 2.05 2.6 11000 5.85 56% 南京 南京栖霞区马群大庄6号 保利 　 1.2 6956 17.9 88% 上海 上海嘉定区和政路以东、嘉戬公路以北地块 保利 3.91 1.5 8967 5.26 179% 长春 长春原柴油机厂地块 万科 22.87 2 2189 10.01 108% 无锡 无锡中南路与金城路交叉口东北侧地块 金科 20.75 2.4 4498 22.4 80% 上海 上海嘉定区轨道交通11号线昌吉路站地块 绿地 3.97 2.11 5002 4.18 128% 资料来源：CRIC 2009年10-11月份全国重点地块成交情况 土地市场“国进民退” 上半年7.37万亿元的新增贷款让国字号企业“手握重金”； 国企在地产业迅速崛起,挤压着民营企业的生存空间,加速行业进一步整合。 二、房地产市场 成交依然火爆，住宅库存告急 12月北京住宅签约套数为20516套，环比大幅上扬38.69%； 销售的火爆也使得库存继续下降，库存量继2009年11月突破10万套大关之后，在12月继续下跌。 价格再次上涨，成交价格逼近2万 2009年12月，北京市商品住宅成交均价冲至19725元/平米； 尤为值得关注的是，这是2009年以来的商品房的最高点，涨幅之大也是近半年少有的。 12月份出现恐慌性抢房，分析原因有两点： 第一，大量实体产业资金及闲散资金被抽离出来寻求更为“稳妥”的保值渠道，而在这其中，楼市“首当其冲”； 第二，为期一年的税费减免、利率七折等购房优惠政策将在年底到期，虽然说政策尚未有叫停，但是未来不确定性依然存在，而房子不愁卖加上开发商资金较为宽裕，价格上涨也就成为必然。 房地产政策步步收紧，新政直指高房价 2009年12月7日结束的中央经济工作会议，报告中没有提及房价及抑制投机需求，指导方针主要是继续支持合