拟分房备选项目一新.docxVIP

【拟合作分房备选项目一】钱江世纪城近地铁写字楼项目一、土地概况地理位置：钱江世纪城核心区地块，距地铁二号线出入口100米之内 。基本参数：土地面积：约11055方，约16.6亩 。容积率：不大于5.5地上建筑面积：60803方建筑密度：不大于45%土地性质：商业金融业、办公用地，可建商业面积不大于30% 。产权分割：该宗地地上可建面积25%（约15200方）为一本产权证，引进总部，不可分割转让；其余产权可分割 。土地获取：已招拍挂获取，采取项目公司股权收购合作的形式 。拟建产品：拟建设 2幢 25层100米高的写字楼；整体定位为高档 。二、土地转让获取的基本条件土地原始获取楼面地价：1705元/方 转让条件：项目收购成功后，支付现金溢价1350万元和个人所得税270万；另该宗地地上建筑面积的25%（约15200方，不可销售）待项目建成后留给转让方 。合作方获取写字楼单价测算（含普通合伙人服务费）1，单方造价（按地上可建建筑面积计算）序号成本项目（元/方）土地获得价款1705契税1705*3%=51.15建安成本费4500代建费4500*3%=135前期及配合代建管理费300*3/6.08=148银行利息（1705+51.15）*1.3*0.6*6%82.18合计6621元/方 2，合作方获取写字楼最终单价：写字楼最终单价10046.88元/方(含管理人服务费1000元/方和土地现金溢价1350+270万/3.8万=426元/方)。注：1）关于商业①土地规划商业可建30%，现只建16%，商业面积小，易于销售。②距庆春隧道1500米的顺发○和美家三层商业均价33000元/方;距地铁站700米内，位于城市次干道皓月路两层商业均价36000元/方，第三层商业按写字楼等价推算，三层商业均价为30000元/方；位置和潜在人流无法与本项目相比；钱江新城非主干道的钱江国际时代广场五层商业均价在45000元/m2以上。③本商业位于杭州中轴线及城市主干道，朝南，离地铁口仅100米，人流量巨大。综上：本项目商业均价应在30000元/方以上。2）关于车位钱江世纪城：博地中心18万/个起、港丽望京18万/个起、宝盛世纪中心18-20万/个。钱江新城：迪凯银座40-45万/个、万银国际20-30万/个、泛海国际35-45万/个、圣奥大厦35-45万/个、华城国际45万/个。滨江：网新双城国际20-22万/个、星耀城16-22万/个、润和信雅达国际22-25万/个。一、项目单价计算　分类计算公式小计(万元）备注项目公司收入可售面积6.08*0.75*可售物业造价48795可售比例0.75项目公司支出基本成本6621*6.08402566621元/方为单方造价营业税项目公司收入*5.6%2733　增值税【项目公司收入-营业税-1.3*6.08*（1705*1.03+4500+135）*0.75】*30%24531.3为20%土地增值税成本加成系数及10%期间费用列支 所得税【项目公司收入-6621*0.75*6.08-营业税-增值税】*25%3353根据项目公司收入=项目公司支出，故可得项目公司可售物业总体单价=10700.7元/方。二、商业部分补贴后的写字楼单价计算商业补贴该项目规划写字楼和商业的比例为8.36:1.64，商业按照20000元/方（已扣除有关费用）商业车位按18万/个，18*0.9*1.2/100=1944元/方计算，则10700.7=写字楼单价*0.84+0.16*（20000+1944），故可得写字楼单价8510元/方。合计考虑土地现金溢价1350万和所得税270万/3.8万=426元/方及管理人服务费1000元/方，写字楼实际单价8510+1000+426+110.88（不可预见费）=10046.88元/方。测算方法1:备注: 本表测算土地增值税占销售收入的6.87%，满足按惯例3%预征5%结算。所得税占销售收入的6.87%大于3.75%的预征。 测算方法2、 项目总支出—商铺收入/写字楼面积=48795-16458/3.8=8510+1000(服务费)+426（土地溢价）+110.88（不可预见费）=10046.88元/方 附表2：项目公司合作方付款进度表时 间付 款 项 目支(万)出测 算 依 据资金来源及测算依据1企业土地取得阶段土地取得价款103661705*6.08合作方付款10677/3.8=2810元/方契税311土地款的3%小计106772方案阶段3个月设计费365(设计费150元/方)*6.08*40%合作方付款440/3.8=116元/方项目公司管理费75（管理费300万/年）*3/12小计4403方案至开工6个月设计费547150*6.08*60%合作方付款1001/3.8=263元/方项目公司管