资金的时间价值案例.PDF

资金的时间价值案例 一、项目概况 王某于 2007 年 3 月投资 7 万元购买基金，至王某 2007 年 11 月欲购住房时，基金已升 值至 10 万元；王某有银行存款 14 万元，总资产共计 24 万元；王某的家庭月收入 6000 元， 每月可拿出 3000 元用于还款。王某现欲采用银行按揭方式购置一套距上班地点车程 30 分钟 以内、地处南郊文教区、两室一厅、面积90 平方米左右、总价 35 万元左右的自用第一套住 宅，计划首付 30%，其余 70%贷款 10 年还清。 二、案例分析 1．住宅可贷款额、总价及单价估算 （1）可贷款额估算 假设采用等额本金还款方式进行按揭贷款，则王某可贷款额的计算式如下： 可贷款额（P ）=月供额（A ）× （P/A ，i，n ） 还款总期数 （1?月利率） ?1 ?月供额 还款总期数 月利率? ?（1 月利率） 当时，商业银行 5 年以上贷款年利率为 7.83%，每月计息一次，个人购第一套房优惠 15%，即 7.83% ×0.85=6.6555%，月利率=年名义利率÷12=0.555% ，则 120 ?1?0.555%? ?1 可贷款额 3000 ? 262374 元 120 ? ? ? ? 0.555% (1 0.555%) （2 ）房款总额估算 可购买房款总额=262374÷70%=374819 （元） 首付款额=374819 ×30%=112445 （元） （3 ）商品房单价估算 商品房单价=374819÷90=4164 （元） 2 ．楼盘状况调查 （1）南郊曲江新区楼盘：该新区属于高尚社区，小户型很少，楼盘均价均在5000 元以 上。如曲江 6 号为 5100 元/㎡，钻石半岛 5900 元/㎡，曲江华府 6100 元/㎡，曲江南宛 5500 元/㎡。 （2 ）南郊明德门及丈八东路楼盘：明德门社区暂无楼盘出售，丈八东路上的世家星城 有一楼盘即将开盘，开盘价估计为 4500 元/㎡。 （3 ）南郊电子城楼盘：金泰假日花园2 期即将开盘，开盘价估计为 5000 元/㎡。 （4 ）南郊西影路楼盘：泊阑地楼盘共两栋高层，并有配套购物超市，有50～90 平方米 中小户型，开盘价估计为4000 元/㎡。该楼盘目前处于认购阶段，共 361 套房，现已排号至 615 号。 （5 ）南郊建工路楼盘：鑫龙天然居楼盘二期正处于认购阶段，共7 栋高层，均价 4000 1 元/㎡，有 90 平方米左右的小户型，在 1、2 、17、18、19 层有剩余可供出售房子。 （6 ）南郊朱雀路楼盘：美丽的院子楼盘共有两栋高层，现有 70 平方米、75 平方米两 套小户型，分别在 27 层和 33 层，单价为 4000 元/㎡左右。 综合以上楼盘调查情况，王某认为“美丽的院子”和“鑫龙天然居”两个楼盘可做为备 选方案。由于“鑫龙天然居”社会环境、户型、朝向较好，且可选层数较低的住房（王某不 愿意住得太高），故决定购买“鑫龙天然居”二层 93.7 平方米两室两厅住宅一套，单价 4000 元，总价 374800 元。 3 ．付款方式选择 个人购房商业贷款还款方式主要有以下几种： （1）到期一次还本付息，利随本清。此法仅适用于一年期以内（含一年）的借款。 （2 ）按月或季结息，借款到期时利随本清。此法也是仅适用于一年期