天地商业场营销活动方案.doc

天地商业广场营销活动方案 2008年池州商业地产市场供应量大、竞争激烈，如何保证天地商业广场项目在这一轮角逐中脱颖而出，依照天地商业广场的工程及各项准备工作进度，项目正式对外销售时机应选择在12月下旬，最迟09年1月。面对市场众多项目同步销售，分流客户的现实情况。我们应尽早采用相应的策略来保证项目前期客户有效积累，为顺利完成既定销售指标奠定良好的基础。 天地商业广场项目接待中心正式对外开放至今，现场接待来访客户131组，市场招商客户积累500组。蓄水阶段各项准备工作正有序展开，距离开盘还有大约50天左右的时间，目前客户积累量尚未满足开盘对客户量及造势需求，我们需要维系与已来访登记客户之间的关系，同时吸引新客户，增加客户积累量，从而保证项目面市热销。因此我们应制造新闻点、通过举办一系列活动、促销政策来扩大项目知名度，吸引社会目标客户群的广泛关注。 针对以上情况，本案营销主要从下列几方面入手： 尽早入市，避开同类项目竞争； 有效的客户积累策略，减少客户流失量； 以活动造势、事件营销为主线； 低价开盘，适时调价； 及时的媒体跟进； 易操作的销售模式，合理的租售及招商政策； 高效率、细致入微的案场销售执行。 一、活动执行策略 蓄水阶段：（11月13日-----11月28日） 蓄水阶段为项目销售预热期，此期间媒体以户外、接待中心布置、项目企划设计为主，销售方面以市场调查、人员招聘培训、前期销售物料准备、销售策略制定为主，招商工作主要是前期扫街摸底，各业态客户资料信息的收集。需做以下工作： 1、先对池州市区商业市场进行逐一拜访，按不同业态进行客户信息的搜集与整理，建立商家基础信息库，同时对各行业领军人物（大客户）进行一对一重点公关，为下阶段项目业态调整、销售价格制定及进一步的深入招商工作奠定基础。2、依靠“送文化三下乡”这一巡演活动载体，对重点县乡镇进行项目推介，扩大招商范围，增加基础客户量的积累，筛选出初步意向客户。 3、二次招商:依据前期对市区及乡镇的初次洽谈，有选择地对一些有强烈意向及行业领军人物进行回访，进入实质性成果招商阶段。 分业态举办恳谈会（详见附件一） 巩固维系与老客户之间的关系：以人性化的定期发送短信形式，告知客户项目的最新进展状况，使其持续不断的关注本项目。短信每周发送一次，每月四次。以及每月给每位来访客户上门派发送一份项目月刊，介绍项目最新销售、运营管理和工程进展情况，与客户再一次接触，并记录客户的邮寄地址。 财富论坛：邀请专家、教授对国家政策、投资市场、商业地产市场进行深入的分析，增加目标消费群体对商业地产运作的了解，掌握更多的店铺经营的专业知识和运作经验。从侧面为本案销售进行推动。（详见附件二） 百人游中翔活动 现阶段池州市场商业项目较多，竞争较为激烈，促销手段也大同小异，效果也一般。在本案认筹阶段可以组织前阶段积累的意向客户参加百人游苏州中翔的活动。以中翔与本案进行对比，给目标消费者“眼见为实”的感觉，扩大项目知名度，制造轰动效应。（详见附件三） 认筹期：（11月28日------12月28日） 在前期客户积累的基础上，配合媒体的集中宣传，项目进入正式确定购买客户阶段，为开盘销售做好铺垫。 一）“日进斗金”策略 目的：在认筹阶段采用“日进斗金”策略，通过环环相扣的优惠策略将客户锁定。 活动时间：项目正式认筹阶段 策略内容： 1、在项目正式认筹期间，所有认筹客户按认筹协议编号进行优先选房。 2、从认筹之日起至开盘销售之日止，每天增值100元，开盘前一周每天增值300元（以正式开盘日期为准进行计算）。 3、认筹金额为人民币2000元。 4、认筹金在开盘时未能选中合适房源可以退还。 5、认筹协议可以转让，但须到接到中心进行登记备案（活动细则见附件四）。 二）“天地会”VIP贵宾卡 在认筹期间，凡认筹客户均可填写入会申请表，申请免费加入天地会，享受会员专属的权利及政策，而且会员介绍他人成功购买商铺可获相应的奖励。以此为以后老客户介绍新客户提供良好的切入点。（详见附件五） 三）商家签约仪式 对前阶段招商中确定的意向商家，进行集中性的签订意向入驻协议。配合媒体的大力宣传，带动同行业的其他商家踊跃加入，形成集聚效应。（详见附件六） 开盘：（12月28日---1月1日） 开盘为项目销售的重要时间节点，须做好媒体宣传、现场造势，营造项目热销抢购气氛。 一)开盘活动 开盘当天邀请池州市政府相关领导为项目开盘、运营管理公司及物业公司正式成立剪彩并发表讲话。专业演出公司文艺表演。开发公司老总致欢迎词。到场客户进行认购选房。（详见附件七） 强销期（1月2日-----1月20日） 老客户带新客户 为提高销售效果，巩固利用老客户资源，促进以老带新的力度及强化口碑传播，特提出老带新的活动方案。（详见附件八） 团购策略 利用经营商户