开盘及下阶段营销策略20150525案例分析.ppt

6月 7月 8月 9月 月份 户外牌 道路指示牌 框架广告 道闸广告 短信广告 线上 线下 续销期推广建议 收费站派单 建议推广时间 根据效果增减 10月 专场活动 事件营销 派单 微信 微信 推广种类 推广类别 锁定位置 预算价格 推广目的 备注 线上推广 户外牌 汇美国际大厦西墙（内环路汇美国际大厦墙体广告屏，数码多面翻） 15万/月 拦截金沙洲客户覆盖火车站周边专业市场 　 收费站派单 华快永泰收费站、三元里收费站、白云新城收费站、新市收费站、黄石北收费站 10万/月 封锁进去白云专业市场商圈及居住圈，拦截广州西北快速干道有效资源， 2元/份，根据时间节点进行投放 道路指示牌 机场路、黄石立交、三元里大道定向指引 5万/月 拦截项目周边主干道，与户外牌结合，形成组合封锁；具备长效昭示性 　 框架广告 机场路、黄石路、白云新城及白云大道沿线大型居住区、办公区及大中型专业市场 30万/月 锁定潜在客户“居住—工作”终端，形成长效性广告输出，并与停车场道闸广告形成互补 部分开发商住宅有排他性 道闸广告 机场路、黄石路、白云新城及白云大道沿线大型居住区、办公区及大中型专业市场 6万/月　 锁定潜在客户“居住—工作”终端，形成长效性广告输出，并与小区框架广告形成互补 线下推广 短信 系列短信稿 5万/月　 定向圈层传播　 　 专场活动 制造热点话题，持续释放百信信息，维持项目关注度，吸引投资新客户，公寓销售与综合体价值 3-5万/场　 针对不同圈层活动造势　 　 事件营销 邀请媒体，制造事件效应，强化地标 5-8万/场　 制造话题，吸引投资者关注　 　 派单 小区信箱传单派入，专业市场派单 5万/月 针对专业市场与户外牌指示牌等资源组合 推广整体思路 线上为主，同步收网，全面圈层传播，全面铺开 1）通过组合式封锁，以扩大辐射范围的长效性推广形式，加强项目销售信息传播 2）配合场内包装资源形成多层渠道封锁 3）再次锁定小区推广资源进行有效传播 6月至9月推广建议 续销期推广建议 附加值建议 PART1 引入时间：8月初前 引入档次：中高档（奥克伍德……） 引入形式：可考虑自组酒管团队对接小业主，品牌酒店集团输出品牌 引入范围：100套，A塔顶层5层21-26层 引入作用： 1、拉升项目整体形象价值“白云区首个国际级酒店式公寓” 2、利用酒管公司高日租价格为带装修公寓的租金收益及售价站岗； 3、强化项目“白云国际时尚生活标杆”的形象 4、支撑A塔顶层高售价的快速去货，百信领寓的压轴巨作 5、5%回报率以上的酒店式公寓市场消化速度明显较快 引入中高端酒店式服务公寓市场 百信*国际领寓 7.经营管理模式 酒店式公寓的软件服务 免费服务 客房打扫、叫醒服务、宽带上网、卫星电视、票务功能，语音信箱、 收费服务 商务中心、洗衣接、送客车、客房送餐服务、婴儿看护、购物服务、24小时便利超市、机场接送、邮寄包裹服务 酒店式公寓能够提供的服务 涉外国际公寓市场背景 涉外酒店公寓优势明显 随着外资公司在中国业务的扩张，来华的外籍高层管理人员日益增多，兼具传统酒店和公寓长处的涉外酒店公寓，拥有“酒店式的服务，公寓式的管理”，比起星级酒店来更讲求居家的感觉，备受外籍商务人士的青睐，在北京、上海等地，涉外酒店公寓已经成为房地产投资市场的新宠。 　　如上海的莎玛公寓，二居室的月租高达2.2万元，北京的奥克伍德公寓30平方米的单间，月租也超过19000元。 　　涉外酒店公寓多集中市区 　　从上世纪90年代起至今，广州逐渐形成了三大外籍人士聚集圈：一是天河北、珠江新城CBD的中心区，涉外酒店公寓如富力爱丁堡、汇峰国际公寓、中信公寓等，租金高达2万-3万元/月；二是以白云区的金湖花园为主，租金大概在15万元/月；三是以广州科学城为主，聚集了大量外籍人士。 涉外酒店公寓的租客群体70%为外籍人士、外派高管，其余主要为高端旅游消费人群以及其他固定长租客，主要来自欧美、日韩的外派高管，以及国内领袖企业的高管，以中长租客居多。广州的奥克伍德公寓酒店开了几年之后，目前入住率常年保持在90%以上，由于很多是签约一年的长期客人，酒店还少了淡旺季的烦恼。租客客流量稳定、租客素质高、品牌效应高给投资者与酒店解决不少到处找租客、出租空置等问题。 引入涉外强势酒管品牌，拉升区域认同感与品牌价值复合 引入涉外机构合作意向，进一步提升投资者信心及区分与住宅投资对比性 观点 依据 品牌建议 奥克伍德、万豪、喜来登旗下酒管公司 1）品牌溢价空间，拉升公寓回报率 2）品牌价值转嫁，客户认同度提高 3）吸引外籍商贸客有一定优势 建议1 固定回报5%以上。（以回报率体现或固定租金方式体现，并以成交价计算） 单房约3200以上；一房约4200以上； 逐季度返还 1）白云区对回报要求高，回