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解读“十一五规划十大地产关键词 编者按：《国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》涉及房地产业及上下游相关领域的描述 有多处，为今后五年国内房地产市场发展指明了方向。我们遴选其中十个关键词予以解读，供读者 参考。 一关键词之一土地 ◆原文：“落实保护耕地基本国策。管住总量、严控增量、盘活存量，控制农用地 转为建设用地的规模。建立健全用地定额标准，推行多层标准厂房。 “实行最严格的土地管理制度。严格执行法定权限审批土地和占用耕地补偿制度， 禁止非法压低地价招商。严格土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划修编 的管理。加强土地利用计划管理、用途管制和项目用地预审管理。完善耕地保护责任考 核体系，实行土地管理责任追究制。加强土地产权登记和土地资产管理。” ◆解读 中国人民大学土地管理系教授严金明： “十一五”规划把保护土地资源放在非常重要的位置，表明决策层对这一问题高度 重视。土地既是生产和生活的基础，同时也是和资金、人力并称的三大生产要素之一。 国民经济发展需要土地供给的有力保障；同时我国人多地少，又必须对土地资源进行保 护，实现可持续发展，这两方面的矛盾非常尖锐。如何正确处理经济发展与土地资源保 护的关系，是摆在决策层面前的一道难题。 按照国家规划，“十一五’’末期全国耕地总量要保证18亿亩。截至2004年底，全 国的耕地面积为18．37亿亩。这中间的差值扣除2005年的耕地减少量就是未来5年我国 可以使用的土地数量，包括建设用地、生态退耕、农业结构调整用地以及每年的灾毁土 地。而近7年来，全国耕地减少约l亿亩，这意味着“十一五”期间我国的建设用地供 应将非常紧张。 在这种情况下，有关部门更应该公开透明，通过市场化方式供应土地，防止土地资 源流失，实现土地增值，以求达到国家、集体和开发商实现共赢的效果。 国家的大政方针将对北京未来的土地市场产生重要影响。北京的总面积只有1．68 万平方公里，除去已经开发建设的土地、农业用地、环境保护用地、不适合开发的土地 (比如山区)，剩余的土地资源比较有限。尤其是在城八区，可供开发的土地就更少了。 不过，北京又有自己的特殊情况，比如拥有大量的国家机关和公务员群体，机关用地、 军事用地的数量较大。去年北京总规修编，规划了11个新城和30个重点镇，同时2007 年以后将重点建设通州、顺义、亦庄3座新城，这都需要大量的土地供给支持。应该说， ’94 有关部门在土地资源保护方面，存在不小的难度。 ■关键词之二开发融资 ◆原文：“完善房地产开发融资方式，加强资本金管理。” ◆解读 中国人民银行金融研究所研究员邹平座： 房地产的开发融资渠道主要分为内生性和外生性两种。目前我国的房地产开发融资 主要是内生的房地产金融产品为主，也就是说，资金的来源直接或间接地来自国内的银 行、投资公司和个人。除银行贷款外，这类资金大致可分四类，分别为其它行业的转移 资金、挪用的资金、两端占用资金以及政府资金。比如占用上下游合作伙伴的工程款、 收取消费者预售款等，这些占用资金的方式都有可能成为今后争端的来源。 “十一五”提出要完善房地产开发融资方式，是为了促进房地产开发融资的健康有 序发展。主要可以从几个方面着手，一是减少间接融资，增加直接融资；二是融资双方 在具体操作中要不断规范和完善；三要实现融资渠道的多元化，加快国际化、全球化的 步伐。比如，适当增加外资银行、国外基金在房地产开发融资方面的比重等。最后，要 在融资机构和融资工具方面有所创新。 国家开发银行专家委员会常务副主任王大用： 具体来看，房地产开发融资是由几种不同阶段、不同类型的融资行为构成，包括前 期购地融资、工程建设融资、项目销售融资，三者前后相连形成房地产开发融资的链条。 从房地产发展之初，开发融资行为就一直存在。1992年——1993年间，金融系统出 现不稳定因素也与融资不规范有关。在各类房地产融资渠道中，银行的开发贷款和消费 者的住房按揭贷款是开发商两大主要的资金来源。特别是随着人们住房观念的转变，贷 款买房的理念深入人心，近年来住房按揭贷款规模迅速扩大。但由此也给银行的管理和 金融稳定带来一定的风险。 要实现“十一五”关于“完善房地产开发融资方式”的目标，实现住房按揭贷款证 券化是一个重要的途径。由于住房按揭的时间长，这就相应地把银行资产的使用期限拉