山东建筑大学房地产估价计算题讲解.pptVIP

1.为评估某商品住宅2016年10月24日的正常市场价格，在该商品住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗类似商品住宅的交易实例作为可比实例，有关资料如下： A的成交价格：3800（元/平方米） B 的成交价格： 4300 （元/平方米） C的成交价格： 4000 （元/平方米） A的成交日期：2016年5月24日 B的成交日期：2016年8月24日 C的成交日期：2016年9月24日 A的交易情况： -3 ； B的交易情况： +1 ； C的交易情况： -2； 该类商品住宅2002年4月至10月的价格指数为（环比价格指数）： 100,93.4,99.3,99.6,101.3,103.0,101.8 房地产状况的比较判断结果： 试利用上述资料估算该商品住宅2016年10月24日的正常市场价格。 房地产状况 权重 估价对象 A B C 因素1 0.5 100 95 100 90 因素2 0.3 100 105 110 110 因素3 0.2 100 120 105 100 2.某建筑物的建筑面积1000㎡，经过年数15年，单位建筑面积的重置价格3500元/㎡，经济寿命50年，残值率5%。试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额，并计算其现值。 3.某成片荒地面积5平方公里，取得该荒地的代价为2.5亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为4.5亿元，准备期1年，开发期为2年，贷款年利率为10%，土地代价在准备期均匀投入，开发成本和管理费在开发期均匀投入；销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的5.5%和15%，开发完成后可转让土地面积的比率为70%。试求该荒地开发完成后可转让熟地的价格。 4.某房地产建成于2000年底，此后收益年限为45年；2001年底至2004年底分别获得净收益85万元、88万元、92万元、95万元；预计2005年底至2007年底可分别获得净收益96万元、98万元、99万元，从2008年底起每年可获得的净收益将稳定在98万元；购买该类房地产通常可得到银行70%的抵押贷款，抵押贷款的年利率为10%，自有资金要求的收益率为15%。试利用上述资料估算该房地产2005年底的收益价格。 5.需要评估一宗“七通一平”熟地2010年9月的价格。获知该宗土地的面积为6000平方米，土地剩余使用年限为60年，建筑容积率为2，适宜建造某种类型的商品住宅；预计取得该土地后建造该类商品住宅的开发期为2年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积1200元，勘察设计等专业费用为建筑安装工程费的12%，第一年需要投入60%的建筑安装工程费、专业费用及管理费，第二年需要投入40%的建筑安装工程费、专业费用 及管理费；销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价10%，房地产交易中卖方需要缴纳的营业税等为交易价格的5%，买方需要缴纳的契税等为交易价格的4%；预计该商品住宅在建成时可全部出售，出售时的平均价格为每平方米建筑面积9000元。试利用所给资料用现金流量折现法估算该宗土地2010年9月的总价、单价及楼面地价（折现率12%）。 * 第九节??? 比较法运用实例 实例如下： 为评估某写字楼2000年10月31日的正常市场价格，在写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下： ? 可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格 5000（人民币元/平方米） 600（美元/平方米） 5500（人民币元/平方米） 成交日期 2000年1月31日 2000年3月31日 2000年7月31日 交易情况 ＋2 ＋5 －3 房地产状况 －8 －4 ＋6 在上表中，交易情况的正（负）值表示可比实例的成交价格高（低）于其正常价格的幅度；房地产状况的正（负）值表示可比实例的房地产状况优（劣）于估价对象的房地产状况导致的价格差异幅度。另假设人民币与美元的市场汇价2000年3月31日为 1：8.5，2000年10月31日为1：8.3；该类写字楼以人民币为基准的市场价格2000年1月1日至2000年2月31日基本保持不变，2000年2月31日至2000年5月31日平均每月比上月下降1%，以后平均每月比上月上升0.5%。试利用上述资料估算该写字楼2000年10月31日的正常市场价格。 * * * 第三节??? 成本法的基本公式 * 例7-1：有一成片荒地需要评估，获知该荒地的面积为2平方公里。适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元每平方米；开发期需要3年；将该片荒地开发成