ID杭州住房子市场价格联动.docVIP

基于行政区划分的住房子市场价格波动：以杭州市为例 张凌 温海珍 （浙江大学，浙江杭州 310027） 摘要：以行政区域对住房市场分类是一种常用的先验性子市场划分方法。采用各区域月度平均交易数据，用VAR模型对杭州市新建商品房市场和二手房市场的实证研究表明，以行政区域划分的子市场并不都具备时间稳定性。在新建商品房市场，之江开发区不成为一个独立的子市场，下城区和滨江区可以看成一个子市场；在二手房市场，拱墅区不成为独立的子市场。在各独立的子市场之间，存在价格波动的领先滞后关系，新建商品房市场，西湖区房价领先波动，二手房市场，下城区房价变化有领先趋势。 关键词：住房子市场；价格波动； VAR模型；行政区划 中图分类号 TU-9 文献标识码 A 1．前言 杭州房地产市场近年价格持续走高，商品住房价格与北京、上海、深圳等一线城市相当，据“宜居城市研究室”采用官方数据、实地调研和代表性楼盘抽样统计的《2010年7月中国城市房价排行榜》，杭州房价甚至跃居榜首，新房均价以25840元/平方米的历史新高成为全国第一。西湖边几万元每平方米的豪宅早已不稀奇，随着城市跨江发展战略的实施，钱塘江边的江景房、钱江新城CBD的高级公寓等，不断刷新房价攀高的记录。2009年，曾经的价格洼地下沙、滨江等区块成为房价上涨幅度最大的城区，严重打击了普通工薪阶层的购房信心，至此，杭州城内已经几乎没有单价在万元以下的楼盘。区域之间各个住房子市场的房价波动是否有关联，高房价区域是否存在领涨的带动趋势，是本文主要关注的问题。 2．杭州行政区划与住房子市场 杭州市主城区包括上城、下城、西湖、拱墅、江干五个老城区，以及滨江、下沙、之江三个开发区，新建商品住房交易分布在主城区和萧山、余杭两个新区，二手房交易主要集中在五个老城区。由于地理位置差异和社会历史文化区别，各区域房价有一定差距，上城区拥有西湖核心景区的稀缺资源，且开发量有限，房价相对最高；下城区处于传统的市中心，紧邻武林广场商圈，房价也相对较高；西湖区因为临近西湖，又属于文教区，随着近年高档楼盘的密集开发，房价直逼前两个区域；江干区处于城市东面，近年随着城市向东发展和钱江新城CBD日渐成熟，一改早年的嘈杂喧闹，房价也逐渐攀升；拱墅区部分区块是老工业区，房价相对较低，但最近两年的老厂搬迁、运河改造和城北新天地项目建设等，也大大改善了该区域的居住环境。之江开发区是杭州最早的开发区，也是1992年经国务院批准建立的国家级旅游度假区，因为环境优雅，可以观赏“两江一湖”的美景，早期开发区内多高端别墅项目，近年随着跨江交通的改善，公寓项目逐渐增多；下沙开发区内大学城与高新技术产业的有机结合，2007年提出加快打造“国际先进制造业基地、新世纪大学科技城、花园式生态型城市副中心” 图1 杭州主城八城区新建商品房交易均价 （单位：元/平方米） 图2 杭州老城五城区二手房交易均价 （单位：元/平方米） 3．住房子市场概念与模型 住房子市场在国外有广泛的研究。Straszheim（1974）[1]使用特征价格模型进行城市住宅价格评估时，第一次提出住房市场细分的问题，他认为住房市场可能由一系列子市场组成。确定住房子市场的方法主要有两种(Bourassa et al.，1999)[2]，典型的是采用先验的方法，即根据预先认为重要的确定信息直接对住宅市场进行划分，一般采用地理学、人口学或社会学上的一些特征作为住宅市场分类变量，如住宅区位、行政区域、种族、收入等（Michaels Smith，1990）[3]， Adair et al.(1996)[4]用政府行政界限和住房的物理特征划分住房子市场，Harsman and Quigley(1995)[5]用基于社会经济或环境特征的空间分隔细分市场；另一种方法则是让数据决定子市场的结构，主要是采用因子分析和主成分分析等统计方法识别出划分子市场的变量（Tu,1997[6];Bourassa et al.1999）。近年有学者开始关注子市场的稳定性以及价格波动，Zheng Wang(2004)[7]将曼哈顿市场按住房的卧室数量划分子市场，发现不同的子市场房价具有稳定的长期关系，而单个卧室的子市场具有领先波动特征。Jones, Leishman and Watkins(2002)[8]研究英国城市格拉斯哥六个子市场的价格变化趋势，发现子市场之间的价格差异是持续存在的，在研究期间子市场结构稳定。这种基于时间维度的动态研究更能体现子市场的现实意义，但由于其在实证方面大量的数据收集和市场变化难以把握，研究远未充分开展，研究结果的稳健性未得到证实。当前研究我国城镇住房市场细分的文献也很多（顾志明，2001[9]；李鹿嘉，2004[10]；温海珍，2006[11]），但多从理论上探讨细分标准，对