刁保勤房屋接管维护与装修的管理.pptVIP

房屋的接管、维护与装修管理 盛恒达 机电 刁保勤 TEL房屋接管/维护与装修管理大纲 第一节 房屋接管验收 蔚蓝海岸 2期 春茧 厂房 饲养场 第一节 房屋接管验收 二、房屋接管验收的工作依据 （一）依据物业服务合同 根据物业服务合同针对项目规划红线以内共用部位，共用设施设备进行接管验收，特约项目除外，业主自用部位仅为协助。 （二）依据国家、部颁、行业、地方有关工程质量验收规范需注意《房屋建筑工程质量保修办法》建设部（2000）第80号 温馨提示 在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修 期限为： 一、地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； 二、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年； 三、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； 四、电气管线、给排水管线、设备安装为2年； 五、装修工程为2年； 其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。 第一节 房屋接管验收 三、房屋接管验收的范围 （一）全套图纸及资料（总平图/建施图/结施图/主体隐蔽工程验收记录/土建工程事故处理记录/图纸会审及设计变更/建筑物及设备安装定位观测记录/产品及构件出厂证明及试验报告） （二）建设用地规划许可证 （三）建设工程规划许可证 （四）规划图纸（六图二书——千比例图/规划总图/道规图/竖规图/市政管网图/绿地规划图/详细规划说明书/环境预评价书） （五）与规划部门往来文件（许可证、批复文件） 第一节 房屋接管验收 四、房屋接管验收范围内的内容： 墙体及屋面防水/保温/隔热工程； 楼面/棚面/地面工程； 楼梯/门窗/管井/走廊/大厅工程； 外立面及内立面和顶棚的装修工程； 卫生间及地下空间和有防水要求的工程； 公共区域构筑物、建筑小品、规划红线内的市政设施等。 五、房屋接管验收的流程 温馨提示 竣工验收与接管验收的区别 1、验收目的不同(设计/安全与使用功能) 2、验收条件不同(施工完毕/竣工验收合格后) 3、移交对象不同(发展商/物管企业) 4、移交性质不同（政府行为/企业行为） 5、移交阶段不同（可用/正式使用） 温馨提示 物业接管应移交的资料有 1、产权资料：（项目批文、用地批文、建筑执照、拆迁资料） 2、技术资料：（竣工图纸、地勘报告、工程合同及开竣工报告、工程预决算、图纸会审记录、工程设计变更通知及技术核定单、隐蔽工程验收签证、沉降观察记录、竣工验收证明、钢材水泥主要材料的质保资料、新材料及构配件的合格证书、水电暖卫设备的检验合格书及说明书保修单等、混凝土试压报告、供水供暖试压报告） 温馨提示 接管验收应注意的事项 1、接管的物业虽然经过竣工验收为合格工程，但并不意味着接管验收时就没有问题 2、现实的接管验收少有整个物业同时移交 3、接管验收一定要写明接管的日期，这是划清责任的界线。 第二节 房屋的维护 温馨提示 房屋完损等级分为五类： （1）完好房。（三个条件均完好） （2）基本完好房。（少量构件轻损） （3）一般损坏房。（部分构件损坏，需中修） （4）严重损坏房。（部分构件损坏严重，无法使用需大修） （5）危险房。（承重构件属危险构件，随时可能倒塌，不能使用） 十一、房屋大中修实施 2、大中修的管理制度 按照服务合同组织房屋年度安全检查评定 根据房屋维修日常管理记录的分析、大中修历史年限的参照、安全评定结果，依照大中修条件制订计划 上报甲方审批 受甲方委托组织或参与施工管理 对完成的大中修项目进行接管验收 注意：施工过程中的检查、监督、隐蔽工程的查验 温馨提示 房屋维修的责任关系 房屋维修责任关系指对房屋维修责任的划分及维修承担人的确认，排除维修障碍，使维修工作得以落实。 正确判断和处理房屋维修的责任关系，可避免由于维修责任不明或由他人阻碍而使房屋得不到及时修缮，并导致房屋发生危险等情况。(约定/法定) 修缮房屋是房屋所有人的应当履行的责任。 因使用不当或人为造成房屋损坏，应由行为人负责修复或给予赔偿。 异产毗连房屋根据《城市异产毗连房屋管理规定》划分应承担的责任。 租赁私房的修缮由租赁双方依法约定修缮责任。如：租户拒修房屋或设备 对于房屋所有者或应承担房屋修缮的责任者不及时修缮，或在房屋修缮时，遭到使用人或邻人借故阻挠而可能导致房屋发生危险的，物管企业的房屋维修管理部门可依据有关规定采取“排险解危”的强制措施，排险解危费用由当事人承担。 如：卫生间漏水