3不动产销售(14号公告)及租赁(16号公告)教程.pptx

纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法 国家税务总局公告2016年第14号 纳税人提供不动产经营租赁服务 增值税征收管理暂行办法 国家税务总局公告2016年第16号 1 第一部分 基本概念 一、纳税人 单位和个人 单位是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位；个人是指个体工商户和其他个人。 企业：增值税一般纳税人和小规模纳税人 非企业单位：增值税一般纳税人和小规模纳税人 个体工商户：增值税一般纳税人和小规模纳税人 其他个人：增值税小规模纳税人 2 第一部分 基本概念 二、标的物 不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。 建筑物：包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。 构筑物：包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。 3 第一部分 基本概念 三、纳税地点及征收机关 1、纳税人（除其他个人）转让不动产或提供不动产经营性租赁服务，不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 2、纳税人（除其他个人）转让不动产或提供不动产经营性租赁服务，不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，直接向机构所在地国税机关申报纳税。 3、其他个人转让不动产或提供不动产经营性租赁服务， 向不动产所在地主管地税机关申报纳税。 4 第一部分 基本概念 四、对改革前的过渡政策 按照国务院“确保所有行业税负只减不增”的原则，对老项目均给予特殊政策，一般纳税人可以选择简易计税方法。 五、过渡政策征收率为原营业税征收率 5%征收率相当于原营业税4.76% 5%÷（1+5%）= 4.76% 5 第二部分 纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法 第一条 政策依据 根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及现行增值税有关规定，制定本办法。 6 第二部分 纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法 第二条 适用范围 纳税人转让其取得的不动产，适用本办法。 本办法所称取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本办法。 7 第二部分 纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法 第三、四条 政策规定 （一）地税机关 纳税人以“差额”（非自建不动产）或“全额”（自建不动产）为销售额，按照5%的征收率向不动产所在地主管地税机关预缴（或缴纳）税款。 差额——指取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额。 全额——指取得的全部价款和价外费用。 非自建——以“差额”为依据计算应纳税额。 自建——以“全额”为依据计算应纳税额。 8 第二部分 纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法 第三、四条 政策规定 （二）国税机关 范围：自然人转让取得的不动产除外 1、适用简易计税方法：①一般纳税人销售2016.4.30前取得的不动产；②小规模纳税人销售不动产。 与在地税预缴时计算一致 2、适用一般计税方法：①一般纳税人销售2016.4.30前取得的不动产；②一般纳税人销售2016.5.1后取得的不动产。 备注：非自建和自建一致，以“全额”为销售额，按照适用税率11%计算应纳税额。 9 第二部分 纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法 第五条 个人转让其购买的住房政策 计税方法： （一）个人转让其购买的住房，按照有关规定全额缴纳增值税的（不足2年），以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。 （二）个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。 10 第二部分 纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法 第五条 个人转让其购买的住房政策 个人包括个体工商户和其他个人（自然人） 个体工商户应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税； 其他个人应按规定的计税方法向住房所在地主管地税机关申报纳税。 11 第二部分 纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法 第六条 预缴税款的计算 （一）以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税款计算依据的，计算公式为： 应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5% （二）以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的，计算公式为： 应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5% 12 第二部分 纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法 第七条 其他个人转让其取得的不动产 其他个人转让其取得的不动产，在不动产所在地主管地税机关申报纳税，