201307贵州孟关精品汽车展示中心定位报告75p综述.pptVIP

紧邻孟关汽贸城 北靠环城高速出入口 商业办公综合用地 项目紧邻孟关汽贸城，项目整体规划打造受汽贸城特性影响较大。 项目紧靠环城高速出入口，交通连接性良好。 项目为综合性商业用地，内涵商业、办公、综合服务为一体。 南北走向的长方形地块 项目地块为南北走向的长方形地块，南北长约300米，东西宽约50米。长边面向汽贸城及环城高速，展示面良好。 地块扫描 第三章 项目定位 板块主题定位 经济测算 项目整体定位 成本测算表 土地款 0.65亿元 征地拆迁 / 无数据，难以核算 建安成本 2.03亿元 土建1300元、安装500元 配套、水电、消防 0.2亿元 考虑商业要求按50元 营销费用 0.06亿元 安装3% 管理费用 0.03亿元 按照总造价1% 财务费用 / 无融资数据 不可预见费用 0.1亿元 按照总投资1~5% 其他费用 0.18亿元 成本总额 3.25亿元 由于部分费用无项目数据无法核算，其余部分均按照行业标准平均值，结合项目建设方量进行初步测算。 板块主题定位 经济测算 项目整体定位 产品类型 可售总量 初估单价 初估总值 写字楼 20090.6 5500 110498300 综合楼 31337.08 5000 156685400 群楼商业 44049.75 / / 合计 112633.33 267183700 备注：写字楼部分价格参考同类位置写字楼价格，后期将根据市场实际做调整。 因区域类缺乏同类产品参考，本价格主要参考距离核心城区距离类似区域写字楼价格获得。按照商业部分不出售的构想，对办公及综合楼部分的销售面积进行测算，可获得约2.67亿元资金回流。此价格为整体估算均价，具体定价，应根据销售时区域市场调研数据进行测算制定。 板块主题定位 经济测算 项目整体定位 方法一：本测算投资成本为项目总投资成本，可考虑根据销售节奏，制定合理的付款节点，合理控制投入周期，按照前期投入资金考虑，两塔楼部分销售回笼2.67亿元已基本保障项目运作。 方法三：若项目资金缺口仍然无法弥补，可在项目工程验收完成后，抵押至银行获取资金。若按照商业整体抵押，平均10000元/㎡的市场价值下，整体可获得约4.4亿元资金，其中可使用50%资金量，远超出项目资金使用需求。 项目目前测算投入成本约为3.25亿元 项目目前估算可出售面积获取资金为2.67亿元 目前项目运营仍有5~7千万的资金缺口 需要弥补资金缺口只能开源或节流。 方法二：本项目商业部分虽不销售，但将同步进行招商，招商时将可收取部分租金及保证金费用，仅按照20元/㎡的租金收取测算，并按照铺面每间收取5万元左右经营保证金，商业部分可实现回款约为6000万元，可基本满足项目资金平衡。 板块主题定位 项目整体定位 经济测算 辐射人群区域：将作为贵州唯一的汽贸城商业建设项目，辐射全贵州省的有车人群，规模将在百万以上。 区域服务人群：主要服务汽贸城目前开业的38家4S店以及银行、车管所等办公人员，初步估算服务人员约10000人左右。 区域远期服务：包含孟关大学城教职员工、小孟工业园企业职工及碧桂园未来居住人群；约20万人左右。 以此在规划的同时要根据服务人群的发展，给与商业长远定位规划，立足于区域现状，充分考虑区域发展与远期项目的最终定位价值，成为贵州唯一的主题商业，创造项目的溢价价值。 板块主题定位 S TRENGTHS W EAKNESSES O PPORTUNITIES T HREATS 综合性商业用地，自身形态可相互支持 体量适中，便于打造 车行便捷，可达性较强 区域建设中常住人口不足支撑。 环境形象差，缺乏商业氛围。 道路尚未完善 汽贸城完善带来的消费人群。 生态居住建设带来的大量高端居住人群。 大学城建设引入的消费及科技创业群体。 汽贸城自身商业配套的建设。 花溪配套城相关项目的推进。 龙洞堡等类似区域的竞争。 充分实现自身各产品形态联动。 与汽贸城形成关联互动。 长远规划，预留可调整空间。 整体推进，占据品牌高地。 项目整体定位 经济测算 项目整体定位 板块主题定位 四大核心问题 1. 如何克服基础配套不足对写字楼销售的影响？ 2.如何与汽贸城主题互动，形成消费人群的双向吸引，克服人气不足？ 3.如何设计规划酒店产品，并实现销售？ 4. 如何在各产品价值最大的前提下实现互动？ 项目坐落位置的特殊性，如何与周边规划形成有机联动，如何规避现阶段条件不足对项目进度的影响，如何实现项目各产品价值并完成其互动性，我们必须要整体考虑的前提下，区别处理，分阶段，分产品定位，才能实现项目的良好持续运作。 经济测算 项目所在区域缺乏居住氛围及配套，常住消费人口不足以支撑项目 项目位于汽贸城内部，规划打造受汽贸城及其消费人群影响较大 项目距离市中心较远，普通商业模式难以持续吸引客户前往