20130317建发中央鹭洲营销提报V4(思源)教程.pptx

以超越的名义， 为大源中央正名 【建发中央鹭州营销提报】 13/03 2010-2013 思源理解鹭州 如果， 天府鹭洲是带着挑战之名， 去完成建发在大源成功落地的话； 那么， 中央鹭州则是用超越之势， 去实现建发在大源王者地位！ 一 二 三 目录 路 本体、市场、客户 谋 课题、价值塑造、价值传播 道 营销执行计划 CONTENTS PART 1 路 他山 『竞争环境』 鹭主 『客户分析』 此鹭 『区域本体』 01 02 03 此鹭 『区域分析』 01 从城市规划的视角，审视大源板块： 我们看到：随着伊藤、成都七中入住和铁像寺水街一期建成；随着早期的中海南庭到现在的凤凰城、天府鹭洲、保利心语花园、百合花园的强势打造！大源已成为成都房地产市场的主力发展区域及最热门的购房区域之一！ 大源可谓早已【功成名就】 区域发展早已【深入人心】 平视大源今生 区域 研判 国际城南，城市副中心 会展西，大源核心,商务后台居住区 本案 大源，国际CBD中央居住区的城市定位从未改变 区域 研判 一站式国际高端购物 伊藤亚洲旗舰店、欧尚、王府井、新世纪环球中心 立体化交通体系 1、5号线双地铁配置、五纵三横便捷路网 全系高端教育体系 金苹果、益州小学、七中、石室中学、四川大学 高端医疗保障体系 市一医院、德国巴伐利亚医院、宋庆龄妇女儿童医院 三大生活休闲体系 铁像寺水街、350亩大源中央公园、锦城公园 高端全系配套，同步世界级生活 5年沉淀，大源国际级配套已逐步兑现 区域 研判 建发地块 占地：30.1亩；楼面价：4820元/平米 金域名邸地块： 占地：72亩；楼面价：5160元/平米 中大地块： 占地：85亩；楼面价约：7750元/平米 楼面价迈入7000时代 大源板块土地价值不断拔升，楼面价迈入7000元/平时代，奠定了项目高价值基础； 区域城市价值日趋彰显 随着伊藤、铁像寺水街、七中等大型项目运营，区域城市价值日趋彰显； 区域普通项目均价逼近9000元/平 随着保利、华润、高投、天合等公司深耕区域，区域楼市已突破9500元/平米单价；百合花园跃层为12500元/平米；普通项目逼近9000元/平； 土地价值寸土寸金：楼面价入7000时代，对本案形成支撑 万科公园地块： 占地：131亩；楼面价约：6500元/平米 伴随成熟，土地升值成为大源业主的最大红利！ 区域 研判 再探大源， 在城南市场板块中占位如何？ 如果说站南是成都豪宅市场的珠穆朗玛， 那么，大源？ 宏达世纪锦城 三利云锦 晶科名苑 半岛城邦 泰悦湾 誉峰 城南一号 仁和春天国际 天府世家 尚郡 天府鹭洲 心语花园 凤凰城 中德英伦联邦 凯旋南城 汇锦城 雅颂居 华府西苑 复地雍湖湾 天悦府 南城都汇 售罄或尾盘 在售项目 西派国际 城南华府 城南官邸 桐梓林一号 1881 百合花园 万科金域名邸 锦城南府 时代晶座 益州国际广场 世豪广场 领馆国际城 中央鹭洲 大源板块 站南板块 华阳板块 主力产品140平米以上 主力均价11000元/平米以上 主力产品50-90平米 主力均价7000元/平米以下 主力产品90-150平米 主力均价7500-9500元/平米 红星路南延线板块 主力产品110-200平米 主力均价10000-12000元/平米以上 竞争格局 品质刚需首改：汇锦城、锦城南府、天悦府（洋房已售罄，仅存高层房源）； 纯刚需：时代晶座、尚郡； 改善：百合花园、雅颂居、中央鹭洲（建发新地块）； 大源 豪宅：西派、誉峰、 城南华府、 １８８１； 再改：仁和春天国际、桐梓林一号； 站南 改善：三里云锦； 刚需：益州国际、世纪锦城、英伦联邦； 华阳 再改、豪宅为主 成都豪宅集中营 刚需、首改为主，房价快速拔升 刚需渐退市，大源渐回归改善 刚需为主 刚需主战场 首改、再改：半岛城邦、泰悦湾； 红星路南延 该板块新增项目少，市场供应偏少 城南板块特征 2009年 2010-2011年 2012年 2013年 大源元年。板块起步，以中海、华润两大品牌开发商的品质项目入市，撬动区域。 代表项目：中海兰庭、华润凤凰城 六大品牌项目同时入驻，合力打造，大源跃进为成都楼市第一战场，也是品质改善为代表的区域。 代表项目：建发鹭洲、保利心语、雅颂居、雍湖湾 众多刚需项目跟进大源，保走量的同时，大源品质项目供应开始走低。 代表项目：时代晶座、高投尚郡、汇景城、天悦府 定调？ 大源现状：改善项目供应断档，区域期待品质优盘。 市场以绝对改善产品为主 刚需插足大源 回顾大源演变 主流的大源本该属于城市改善的主战场 大源，回归城南首改第一站 大源板块： 09-10年以中海南庭、凤凰城、复地雍湖湾、保利心语花园为主，奠定了极高的改善板块形象； 市场后续出现了利通时代晶座、世豪广场、汇锦城、尚郡等，让区域市场