自考资产评_第四章.doc

第 四 章　房地产评估 第一节　房地产评估概述 　　一、房地产的概念 　　房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。 　　房地产有三种存在形态：单纯的土地、单纯的建筑物、土地与建筑物合一体的房地产。 　　房地产是实物、权益和区位三者的结合。 　区位因素是房地产评估过程中需考虑的很主要的部分。 　　二、房地产的特征 　　1.位置固定性2.耐用性3.影响因素多样性4.投资大量性5.保值增值趋势 　　三、房地产的评估程序 　　1.明确评估基本事项2.拟定评估工作方案　3.实地勘查搜集资料4.选用评估方法评定估算5.确定评估结果，撰写评估说明和报告 　第二节　土地使用权评估的特点 　　一、土地使用权及其实质 　　土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。注意：土地使用权是无形资产. 　　二、土地资产的分类及其特性 　　（一） 土地资产及分类 　　1.按社会经济用途：土地可分为商业用地、工业用地、住宅用地及其它用地。在明确它的经济特性后确定它的经济用途分类。 　　2.按经济地理位置：土地可分为市中心区、一般市区、市区边沿区、近郊区、远郊区等等。按照经济地理位置，越接近城中心的地理位置土地的价值、经济特性表现的越明显，价值量就越高。 　　3.按所有权归属：土地可分为国家所有土地和集体所有土地。城市土地属国家所有；除城市以外的土地属集体所有