2014凯川地产李家沱项目策略思路沟通53p题稿.pptx

本次沟通需要解决的核心问题 1、关于项目住宅跃层产品定位的问题 2、关于项目开盘目标如何达成的问题 项目属性【区域认知观点】 巴南首席战略发展商圈 1、巴南核心商圈，CAZ战略服务中心； 2、巴南离主城核心区最近的传统商圈； 3、巴南唯一3条轨道交通商圈（5号线、12号线、3号线）。 经济发展消费潜力较大 1、李家沱一直以来是巴南人气非常旺的商圈，商业氛围浓厚； 2、周边地产开发项目进驻越来越多，人口将逐步得到增长； 3、城市发展向南，南部核心又一重要增长极； 城市消费区域特征明显 1、李家沱区域消费人群主要以周边消费人口构成，对外辐射能力较弱； 2、人口构成主要以李家沱本地及乡镇进城人口构成； 3、区域受产业因素发展影响，中低端消费特征明显。 项目属性【项目本体规划认知观点】 中心价值/潜力价值/形象价值 身份彰显 城市地标//商圈引擎//价值高地 50万方综合体 CAZ首席城市综合体 20万方商业集群 城市核心 形象地标 商圈商业 升级引擎 品质标杆 居住社区 项目营销目标认知 巴南首席商圈高价值物业 城市地标商业运营集成商 销售目标 首期开盘销售90%，约9万㎡ 价值目标 品牌目标 市场属性【巴南区市场发展认知观点】 李家沱板块作为市场的传统供应主力板块，房地产发展相对成熟，未来供应有限。 渝南大道板块，新兴的房地产市场板块，沿轻轨3号线发展，交通便捷，高层依托轻轨热销，洋房、别墅以背靠南山为主要卖点，产品两极分化严重。 龙洲湾板块作为政府重点打造的新兴城市中心，起点高，配套全面，吸引了万达，旭辉，佳兆业等知名开发商，是目前热门区域，未来潜力无限。 鱼洞板块作为老城核心中心，楼盘品质一般，受到交通，环境等因素制约，未来会受到龙洲湾的冲击。 巴南市场楼盘较多、分布广、竞争力较为分散，与组成其他区域地产发展板块相比辐射能力较弱。 市场属性【李家沱区域市场发展认知观点】 年份 销售面积 销售套数 月均销售套数 新增套数 新增面积 建面均价 供销比 2013年 543779 6147 512 7809 675895 6100 1.24 2014年（1-10月） 334537 3729 372 5393 466447 6230 1.39 1、李家沱区域销售放缓，供销比扩大，存量增加； 2、价格增速缓慢，2014年1-9月销售量呈下滑趋势，月均销售量与2013年比环比下滑27%。 项目首期开盘目标销售9万平米，约占李家沱区域所有楼盘2014年度销售量的27%，2013年度的销售量的17%。 数据涵盖：8公里、炒油场、李家沱、融汇半岛区域楼盘 市场属性【巴南区市场认知观点】 面积（㎡）/总价（万元） 30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 65-70 70-75 75-80 80-85 85-90 90-95 95-100 100 总计 30 3 3 30-35 48 48 35-40 89 89 40-45 279 1 280 45-50 222 41 263 50-55 70 51 15 2 3 1 142 55-60 29 436 226 27 2 720 60-65 12 86 456 221 7 1 783 65-70 3 68 102 250 130 126 679 70-75 1 15 364 536 276 82 4 1278 75-80 22 122 601 363 169 35 22 3 1 1338 80-85 14 5 83 260 291 26 679 85-90 11 11 87 353 550 146 103 19 8 2 3 1293 90-95 14 138 305 92 30 17 1 3 600 95-100 1 2 76 201 156 66 23 2 4 6 537 100-105 27 63 197 126 76 78 25 22 51 4 669 105-110 1 7 71 51 13 9 1 1 1 1 156 110-115 1 1 2 36 55 9 4 4 2 1 8 1 124 115-120 18 2 1 4 40 96 12 25 24 5 3 230 120-125 3 2 12 26 17 23 42 46 21 4 6 202 125-130 12 34 21 11 8 2 1 1 3 93 130-135 1 3 6 29 7 13 1 5 1 2 3 71 135-140 1 1 2 4 8 16 140 9 2 3 21 88 12 4 6 18 19 51 233 总计 800 720 1312 1811 1510 1635 990 590 379 265 120 115 120 54 30 75 1052