2016产业地产趋势案例版综述.docx

一文看尽2016产业地产的趋势！——10大趋势完整案例版重磅发布前言在这一年里，中国经济继续在“新常态”中颠簸辗转，而作为实体经济的载体，产业地产则继续前几年的上升趋势，逐渐进入主流舞台，已经开始与传统的商住领域分庭抗礼，并吸引了越来越多的传统房企纷至沓来。随着中国城镇化进程和产业发展升级诉求的加剧，产业地产越来越被地方政府和整个市场所重视，并逐渐被资本市场重新认知和估值。产业地产的资本化、金融化趋势加快，行业内部和跨界的合纵连横愈演愈烈，对存量资产的整合争夺，对孵化众创的灵活利用，对智慧互联的不断深化，对平台圈层的构建成型，对轻重平衡的认知实践，让产业地产领域逐渐成熟，走上一条和以往地产行业迥然不同的崭新道路。火花S-Park通过一年深入而广泛的调研、观察、分析和思考，总结了2016年中国产业地产的十大重要趋势。这些趋势不但在这一年表现显著，更将在未来一段时间内成为产业地产领域最值得注意的课题。无论是行业内正站在十字路口思索转型的领军者，还是仍在摸索自身模式的后起之秀，尤其是那些蜂拥而入的新军，或许都可以从这十大趋势之中获得一些的启发的火花。这十大趋势是：资本潮涌、轻重平衡、孵化众创、区域再造、合纵连横、存量盘活、平台为王、国企转型、扬帆出海、智慧互联。趋势一：资本潮涌最大的痛点，也是最大的亮点。地产以资本为王，产业以金融为先。作为一个资金渴求度很高的行业，产业地产也亟待金融资本的助力。2015年，金融资本风起云涌，让本就已经备受青睐的产业地产领域“火上浇油”。在我们发布的2015产业地产30强当中，有13家上市公司，另外17家企业中还有13家正在或已经披露了冲击资本市场的意向，未来3~5年内，我们有望看到国内出现超过30家的产业地产上市公司。2015年，河北商贸物流地产商隆基泰和在香港借壳上市，上海临港集团的产业园区部分在A股借壳上市，北京坤鼎集团成为首家在新三板上市的产业地产商，登陆新三板的创新工场，则成为中国乃至世界范围内第一家明确以孵化器概念上市的企业。产业地产商的频密上市，一方面是因为资本市场开始对产业地产有了更多的追捧，另一方面也说明产业地产商在如今的发展形势下，需要更多的品牌与资本背书，作为其全国扩张的重要武器。产业地产与资本市场的亲密接触，预示着产业地产的大资本时代正式到来。不过，由于多数产业地产商仍然是靠一两个项目打响名声，还没有完全经过全国和异地市场的考验，另外由于先例与标准的严重不足，导致资本市场尚无法完全正确地认识产业地产的价值。严格意义上说，目前的中国产业地产对于资本市场而言还不是一种可以量化考核、大举进入的投资产品，产业地产在大资本时代如何勾画自己独特的估值模型和标准体系，是未来一段时间最重要的行业命题。除了资本市场外，金融创新也成为2015年产业地产的重要景象。上海正在模仿硅谷银行模式，探索建立张江现代科技银行；万科以前海企业公馆项目发行了中国产业地产的首只REITs——鹏华前海万科REITs；上海临港集团发起了中国产业地产行业规模最大的园区开发基金，总规模达到100亿元。尤其是志在拓展200个产业新城的华夏幸福，在定向增发和发行公司债募集140亿元巨额资金的同时，还设立了2亿美元的产业投资基金，试图用资本催动产业的方式进一步提升旗下产业新城的含金量。PPP模式在2015年继续探索前行。地方债清理和政府性平台的逐渐消褪，为市场化资本介入新城镇开发运营腾出了一块庞大的蛋糕份额。借鉴欧美发达市场路径的PPP模式，被官方和市场普遍寄望于能够让中国的新城镇化走出一条新路。目前产业新城和产业园区的领域的PPP试点已经在湖北、辽宁、湖南等地陆续出现。尽管在收益、风险、管理等方面还有很多的有待摸索和完善的地方，但作为一种重要的国有资本与社会资本结合的创新探索，PPP将在未来一段时间会有更多的案例突破。最后，物流地产仍然延续着火爆的局面，海内外各路资本都在蜂拥而入，丝毫没有停歇之意。这一年里，物流地产头把交椅普洛斯则发行了史上最大规模的物流基金，总规模70亿美元，继续襄助其在全国范围内攻城略地，而包括黑石、基汇、高瓴、凯雷等外资也都是动作频频。趋势二：轻重平衡目前产业地产领域重的太重，很多产业地产商在重资产的漩涡中积重难返，轻的又太轻，一些纯粹靠模式输出的服务运营商往往很难将主动权把握在自己手中，未来产业地产需要发展成熟为一种合理的轻重动态平衡模式。我们去年已经提出，随着土地资源的增值空间逐渐逼仄，依靠品牌、服务和平台赚钱成为大势所趋，“由重转轻”的发展模式将会在2015年有更多的探索机会与空间，轻资产模式走俏属于大概率事件，事实也正是如此发展。产业地产的核心是产业运营与服务，无论是政府，还是企业客户，需要的不仅是重资产的物理载体，更是运营，管理，金融，资源，服务，孵化，引导，平台和生态圈构建，这些只有在轻资产