房地产市场调查与(第1章)讲述.ppt

房地产市场调查与分析 房地产基本概念 房产：房屋的经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同所有者和使用者之间可以进行出租出售或其他用途的房屋。 地产：指能够为其权益人带来收益或满足其权益人工作和生活需要的土地资产。 房地产：房产和地产的总称。 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。  【主要内容】本课程《房地产市场调查与分析》共4篇,分别是行业认识篇、企划设计篇、方法技巧篇和统计分析篇。主要内容包括:房地产市场调查的职能与内容、房地产市场调查的机构和人员、房地产市场调查方案企划、房地产市场调查中的抽样设计和问卷设计、房地产文案调查法、市场观察调查法、访问调查法、房地产市场调查资料的统计整理、房地产市场分析、房地产市场分析预测、调查结果的书面报告和口头报告、SPSS软件在房地产市场调查分析中的应用。 房地产市场概念及分类 房地产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。 1.交易对象 从交易对象区分，房产市场可划分为住宅市场与非住宅市场两大类。 2.组成要素 （1）土地使用市场。是按国家对城市土地使用权的有偿出让和获得土地使用权者将开发的土地使用权有偿转让的场所。 （2）房产市场。是指房产的转让、租赁、抵押等交易场所，包括房屋现货和期货的交易场所。 （3）房地产资金市场。是指通过银行等金融机构，用信贷、抵押贷款、住房储蓄、发行股票、债券、期票，以及开发企业运用商品房预售方式融资等市场行为。 （4）房地产劳务市场。是指物业管理，室内外装饰、维修、设计等活动的市场。 （5）房地产技术信息市场。 3.房产流通 一级市场：土地一级市场、土地使用权出让的市场，是指国家通过指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场（国有垄断）。 二级市场：土地使用者经过开发建设，将建成的房地产进行出售或出租的市场，一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。 三级市场：已获取房地产的单位或个人，再次将房地产转卖或交换，转租的市场。 二、三级房地产市场是一级房地产市场的延伸和扩大，起促进市场繁荣的作用。 第1章房地产市场调查的职能与内容 1.1 房地产市场调查概述 1.2 房地产市场调查的基本职能 1.3 房地产市场调查的主要内容 1.4 房地产市场调查的主要步骤 1.1房地产市场调查概述 1.1.1房地产市场调查的概念 （定义、特征) 1）房地产市场调查的定义 房地产市场调查，就是以房地产为特定的调查对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理和分析，通过对房地产市场进行研究与预测，最终为企业经营决策，特别是营销决策服务。 狭义的市场调查通常是指以科学方法收集消费者购买和使用商品的动机、事实、意见等有关资料，并予以研究。 广义的市场调查指商品或劳务从生产到达消费者这一过程中全部商业活动的资料、情报和数据，做系统的收集、整理和分析，以了解商品的现实市场和潜在市场。 2）房地产市场调查的特征 ①调查对象具有特殊性 （不同区域、不同类型的房地产产品的购买和使用对象有很大不同） ②调查方法有自身的鲜明特色 （调查对象本身的特殊性，不同的对象采取不同的方法） ③服务对象既有阶段性也有全程性 （既包括研究购买者的心理或行为这一核心阶段，更包括为企业经营全过程服务） 1.1.2房地产市场调查的方法 1）按调查对象总体选择方法的不同划分： 普查、重点调查和典型调查、抽样调查。 （1）普查 指对调查对象总体所包含的全部个体都进行调查。 优点：a.全面调查，全面数据 b.反映客观实际，效果明显 缺点：a.工作量大，耗费大量人、财、物力 b.调查周期长 （2）重点调查和典型调查都是根据研究目的的不同，依据调查者的判断，从总体中抽取一部分个体进行调查，进而推断重要性或典型性的结论的方式。 优点：对象数目不多，工作量少 缺点：后期需用时间审慎判断 （3）抽样调查 指采用科学抽样方法，从总体中抽取一部分个体进行调查，进而推断总体的一般性结论的方法（随机与非随机）。 优点：对象数目少，工作量少 缺点：调查结果不一定能反映实际情况 2）按调查对象所采用的具体方法划分：文案法、访问法、观察法。 (1)文案法 通过搜集房地产领域各种历